Las juntas de propietarios son reuniones que se llevan a cabo de forma periódica entre los dueños de los inmuebles de un vecindario para tratar temas y tomar decisiones que afectan a todos los miembros de la comunidad de propietarios, incluidos aquellos que viven de alquiler.
En ellas se tratan temas relativos a la convivencia entre ellos, como el pago de los gastos de la comunidad y los ingresos, la aprobación de los presupuestos, el cese de posibles actividades molestas o peligrosas, el consentimiento de reformas y obras, y el repaso o la modificación de los estatutos, entre muchos otros.
¿Pero existen temas que no pueden o no deberían tratarse en las juntas de propietarios? ¿Quién decide qué cuestiones deben tratarse y cuáles no? Lo analizamos en este artículo.
¿Cómo funcionan las juntas de propietarios?
Para saber qué temas pueden tratarse en las juntas de vecinos y cuales no debemos conocer primero el funcionamiento de dichas juntas y qué persona o personas están al mando.
Como hemos mencionado, en las juntas se discuten temas que atañen a todos los vecinos; sin embargo, se estima que menos del 25% de los propietarios, es decir, uno de cada cuatro, acuden regularmente a ellas. De hecho, las juntas de propietarios casi no se celebran desde la pandemia.
Las juntas de propietarios siempre deben estar dirigidas por el presidente de la comunidad, que es quien se encarga de representar legalmente a todos los propietarios antes terceros. Éste también debe convocarlas y cerrar las actas, entre otras funciones.
Todas las decisiones que se tomen en junta deberán ser aprobadas o desestimadas por los propietarios de los inmuebles que acudan a las reuniones o, en su defecto, por sus representantes.
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) estipula que cualquier propietario que tenga una vivienda, una plaza de garaje o un local en el edificio puede votar en junta (también los copropietarios y las personas jurídicas). Por lo tanto, quedan excluidas las personas que viven de alquiler y aquellas ajenas al edificio.
Por su parte, los vecinos que tienen deudas en la comunidad de propietarios pueden asistir a las juntas, pero no podrán votar ni opinar acerca de ninguno de los temas que se traten en ellas.
¿Qué tipos de juntas de propietarios existen?
Existen tres tipos de juntas de propietarios: las ordinarias, las extraordinarias y las universales.
- Juntas ordinarias: son aquellas en las que, principalmente, se presentan y aprueban los presupuestos y las cuentas relativas a la comunidad de propietarios, aunque pueden tratarse otros temas relativos a ésta. Son de carácter anual y deben celebrarse, como mínimo, una vez al año.
- Juntas extraordinarias: como su nombre indica, sirven para tratar temas extraordinarios que se consideren suficientemente importantes como para convocarlas. Pueden celebrarse tantas veces al año como sea necesario.
- Juntas universales: son de carácter extraordinario y su principal peculiaridad es que pueden celebrarse sin la convocatoria del presidente de la comunidad, siempre que asistan todos los propietarios.
En todas ellas se debe dar a conocer siempre cuál es la orden del día, que debe estar debidamente redactada, para que los propietarios sepan cuáles serán los temas que se van a tratar.
¿Qué temas pueden o deben tratarse en una junta de propietarios y cuáles no?
En las juntas pueden tratarse todos aquellos temas que atañen a la convivencia de todos los vecinos de la comunidad, por lo tanto, se podría decir que no hay tema que no tenga cabida, siempre que esté relacionado con lo que acabamos de mencionar y que se incluyan en la orden del día.
De hecho, la Ley de Propiedad Horizontal es muy clara al respecto: establece que en las juntas de propietarios sólo se pueden tratar los temas previstos en la orden del día y que estén incluidos en la convocatoria notificada a los propietarios.
De hecho, y a pesar de que haya votaciones al respecto, si alguno de los temas tratados en la junta no están previstos en la orden del día no tendrán ningún tipo de validez.
Los temas que, a grandes rasgos, suelen tratarse de forma habitual en las juntas de propietarios y que estipula la Ley de Propiedad Horizontal son:
- Aprobar los gastos e ingresos anuales en curso, así como las de los ejercicios anteriores
- Aprobar los presupuestos
- Analizar y aprobar, en caso necesario, la realización de obras de reparación del edificio
- Aprobar o reformar los estatutos de la comunidad
- Determinar las normas de convivencia
- Decidir los asuntos de interés general para la comunidad
Como hemos podido comprobar, las juntas son determinantes para el buen funcionamiento de las comunidades de propietarios.
Fuente: Fotocasa Life - Actualidad, inspiración y cultura inmobiliaria
