Encontrar la casa de tus sueños es una cuestión complicada. Y cuando la encuentras, el problema es que puede que tus gustos coincidan con los de otro comprador. Para que no se adelanten, lo mejor es hacer una reserva y así evitar sorpresas. Para ello, hay dos contratos: el de reserva y el de arras.
¿Cómo se hace un contrato de reserva?
En un contrato de reserva, el comprador reserva la vivienda a cambio del pago de una cantidad de dinero y el vendedor se compromete a venderla al recibir dicha suma. Esta cifra, a la que se conoce como señal o reserva, luego se restará del precio total de la vivienda. No hay una cantidad fija, ya que depende del acuerdo entre las partes, pero suele estar entre el 1% y el 5% del precio de la casa.
Cabe destacar que este tipo de contrato también se puede utilizar en operaciones donde la vivienda está en proceso de construcción o aún no se ha empezado a construir y obliga al vendedor a entregar el inmueble con las características estipuladas.
El contrato de reserva debe cumplir y poseer las condiciones pactadas entre comprador y vendedor, que luego sientan las bases para el contrato de compraventa.
Estos son los puntos que deben aparecer en el contrato de reserva:
- Datos personales: Los datos identificativos del comprador y del vendedor.
- Descripción de la casa: Referencia catastral, dirección, superficie del inmueble, plaza de garaje, trasteros, etc.
- Número del Registro de la Propiedad de la vivienda: Es necesario para saber si la titularidad de la casa corresponde al vendedor.
- Certificado de cargas de la propiedad: Revela si la vivienda se encuentra libre de cargas, hipoteca, etc.
- Importe de la señal: Suele ser del 1% al 5% del precio total.
- Forma de pago: Establece cómo se pagará el resto del importe de la compraventa, y cómo se reparten los gastos entre comprador y vendedor (notaría, plusvalía municipal, etc.).
- Cláusulas de rescisión: Algunas veces se pueden incluir algunas especificaciones por las cuales podría romperse el contrato.
Cómo todo contrato, establece unas serie de derechos y obligaciones para ambas partes:
Comprador
- Tiene que comprar la vivienda en el tiempo fijado y al precio pactado con el vendedor.
- Está obligado a comprar la vivienda. No puede echarse para atrás, por ejemplo, si encuentra otra a mejor precio.
- Debe cumplir los plazos de pago que se han establecido en el contrato.
Vendedor
- Tiene que vender la vivienda en el precio y plazo estipulado.
- Está obligado a vender el inmueble en las condiciones pactadas. Tampoco puede echarse para atrás si consigue un comprador que esté dispuesto a pagar más.
Contrato de arras
Para la compra de una vivienda, lo más habitual suele ser el contrato de arras, en virtud del cual se entrega al vendedor una cantidad de dinero y se dejan cerrados los detalles que van a formar parte de la futura compraventa. Es similar al contrato de reserva, pero cuenta con mayor poder a nivel legal.
“El contrato de arras está recogido en el artículo 1454 del Código Civil, por lo que otorga mayor seguridad jurídica que un contrato de reserva”, explica Cesar García, director de Acounsel Abogados. “Este contrato blinda la operación para ambas partes, ya que si la compraventa no se lleva a cabo por parte del comprador, este perderá la cantidad entregada y, en cambio, si es el vendedor el que la incumple, tendrá que devolver el doble del importe entregado”, añade.
Por otro lado, cabe destacar que el contrato de arras se puede rescindir si se paga la indemnización estipulada en el contrato, mientras que el de reserva solo se puede romper si la casuística de las cláusulas lo permite.
García enumera los puntos que debe tener un contrato de arras para evitar problemas en el futuro:
- Importe de la reserva que se entrega en concepto de arras.
- Indicar un plazo para otorgar la escritura de compraventa: fecha, día y hora en la que se acude ante el notario y qué ocurre si una de las partes no asiste.
- Establecer quién fija la fecha del otorgamiento de la escritura pública de la compraventa y cómo se avisa de la misma.
- Normalmente es el comprador el que marca la fecha de comparecencia ante el notario, con un plazo que ha debido ser fijado en el contrato de arras.
- Es muy importante indicar cómo se notifica por parte del comprador al vendedor el día en que se va a otorgar la escritura pública de compraventa. Dicha notificación puede ser por email, pero si no queremos tener problemas, se aconseja siempre que se haga por burofax.
- Una de las cuestiones más importantes es fijar cómo se van a pagar los gastos derivados de la escritura de compraventa (notario, registros, plusvalía municipal, etc.). Se aconseja que se fijen conforme a lo que marca la ley; es decir, los gastos de otorgamiento de escrituras serán a cuenta del vendedor y los demás posteriores a la venta correrán a cargo del comprador. Así como será también a cuenta del vendedor la plusvalía municipal, mientras que el comprador abonará los gastos del Registro de la Propiedad.
Contrato de reserva o de arras, ¿cuál elegir?
Depende de la situación de cada uno. Por ejemplo, si el comprador no tiene la certeza absoluta de que va a poder comprar la vivienda (incertidumbre a la hora de obtener financiación, etc.), es mejor decantarse por un contrato de arras, ya que podrá rescindirlo pagando la indemnización.
En cambio, si el comprador tiene la certeza de que va a comprar el inmueble, firmar un contrato de reserva hará que el vendedor no pueda venderla a otra persona, aunque le ofrezcan más dinero, por ejemplo.
Lo mejor, en una operación tan importante como la compraventa de una vivienda, es dejarse aconsejar por un profesional cualificado. Muchas veces, las prisas por cerrar la transacción pueden suponer auténticos quebraderos de cabeza en el futuro.
