Cuando vamos a firmar una hipoteca nos solemos enfrentar a una pila de documentos repletos de 'letra pequeña'. Lo normal es que leamos todas las condiciones y demos más importancia a los conceptos básicos como el diferencial, el interés inicial o las vinculaciones, pero más allá de estos puntos hay otras cláusulas menos conocidas pero igual de importantes. Las de cancelación anticipada, flexibilización o la de responsabilidad hipotecaria son algunas de ellas, de las que nos advierte el responsable de idealista hipotecas, juan villén.

Lo primero que debemos hacer es darnos cuenta de que antes de la firma conviene revisar el contrato de préstamo hipotecario con el notario para no llevarnos sustos y que nos expliquen bien las condiciones. Sobre todo aspectos que no quedan tan claros como son estas algunas de estas cláusulas:

1.- Comisiones por cancelación anticipada: suele ser uno de los lados oscuros de un préstamo. Hay que andar con ojo con esta penalización ya que se suele utilizar en algún momento de la vida del préstamo, y se puede negociar.

2.- Impacto de las vinculaciones: lo normal es que la hipoteca venga de la mano de la obligatoriedad de contratar un seguro de hogar o de vida, o algún gasto mínimo de tarjetas de crédito o aportación anual a planes de pensiones. Aunque por ley solamente es obligatoria la contratación del seguro de incendios, en el contrato se definirá la forma en la que – si en algún momento no podemos cumplir con estos requisitos de vinculaciones, por ejemplo porque vayamos más justos de dinero – se revisará al alza el diferencial de la hipoteca. En pocas palabras, nos puede salir más caro que antes porque esas "revisiones" por cancelar una vinculación pueden aumentar el tipo de interés hasta en un 1%.

3.- Cláusula suelo: es muy importante que no se acepten, hay suficiente oferta muy competitiva en el mercado que no las contemplan, y una cláusula suelo no te permitirá beneficiarte del bajo nivel actual del Euribor. Son legales pero en el tribunal supremo ha declarado como "abusivas" las que han demostrado poca transparencia. Hay que leer bien este apartado porque todavía hay entidades que tienen estas cláusulas abusivas pero las esconden como otros conceptos, como por ejemplo las cláusulas túnel.

4.- Cláusula "en caso de": se trata de esos puntos en los que se modifican las condiciones económicas del préstamo "en el caso de que" cambien nuestra situación o la de la vivienda. Pueden no afectarnos ahora pero sí durante la vida de una hipoteca (que de media podemos decir que duran unos 25 años). Aquí se incluyen, entre otras, las de subrogaciones (cuando cambias de acreedor) y modificaciones contractuales o novaciones (cambiar los términos de una hipoteca).

5.- Cláusulas de flexibilidad: son las que te permiten por ejemplo no pagar una cuota o posponerla por condiciones extraordinarias; pagar 14 cuotas en lugar de 12 en un año concreto o pagar solo intereses ante una incapacidad de hacer frente al préstamo. Aunque suelen ser positivas para los clientes por la capacidad de adaptarse a las necesidades de cada momento, pueden costarnos dinero. "Hay que mirar si conllevan penalizaciones en el coste de la hipoteca, porque a veces nos llevamos sorpresa", detalla Villén.

6.- Las cláusulas específicas en el caso de que no podamos pagar la hipoteca: conviene leer todas las posibilidades y saber de antemano cómo va a actuar el banco a la hora de ejecutar y reclamar la hipoteca que hemos firmado, tanto en costes como en plazos.

7.- Responsabilidad hipotecaria: se trata del importe máximo por el que responde el que firma un préstamo contando los intereses y las costas (gastos judiciales). En este sentido, "hay que tener en cuenta que algunas entidades aplican intereses de demora altos" y conviene estar atentos, ya que luego los impuestos se liquidan no por el importe del préstamo, sino por esta responsabilidad hipotecaria, que suele variar entre 1,4 y 2 veces el importe del préstamo. Cuanto menor sea la responsabilidad hipotecaria, menos impuestos pagaremos.

Escrito por: @javierpicazo

Arxiu de notícies