La crisis económica y sanitaria desatada por el covid-19 provocará que muchos ciudadanos se decanten por el alquiler, ante la dificultad por acceder a una hipoteca para la compra de una casa. Por eso, el propietario de la vivienda que ponga en alquiler debe cerciorarse de que el potencial inquilino es solvente o debe saber qué garantías adicionales a la fianza puede pedirle.

La crisis ha paralizado el mercado de la compraventa y el Banco de España ha dado vía libre a las tasadoras para que puedan utilizar métodos alternativos para valorar los inmuebles, más allá del tradicional método de comparación. Los expertos en hipotecas alertan de una caída de los valores de tasaciones de las casas que está poniendo en jaque la concesión de nuevas hipotecas ante la falta de ahorros de muchos clientes para compensar la ‘rebaja’ de la financiación. Su única vía para sacar adelante la compra sería negociar el precio con el vendedor.

Y ante la falta de ahorros de muchos potenciales compradores, estos se decantarán por el alquiler. A esto se suma el aumento del paro, el creciente número de trabajadores afectados por un ERTE, ya sea parcial o total y los autónomos que atraviesan dificultades para mantener su negocio abierto.

Cómo saber la solvencia del inquilino

El propietario del piso en alquiler busca la solvencia del posible inquilino antes que cerrar una renta más elevada con un arrendatario de riesgo. Para comprobar la solvencia es esencial pedir el contrato de trabajo, la declaración de la renta del año anterior y las últimas nóminas para saber el tiempo que lleva cotizado, si está indefinido o temporal, si tiene embargada la nómina o si está afectado por un ERTE. En caso de que sea un autónomo, hay que pedirle las declaraciones fiscales como IRPF o IVA, tal y como subraya Salvador Salcedo.

También es importante comprobar las deudas que pueda tener, a través de la Central de Información de Riesgos del Banco de España, rellenando un formulario. O consultar algún registro de morosos para descartar que el inquilino tiene deudas. Finalmente, también cabría solicitar un estudio de solvencia del inquilino a alguna empresa que presta estos servicios.

Las garantías adicionales a la fianza

La LAU obliga al inquilino de una vivienda a pagar una mensualidad de renta en concepto de fianza, que deberá ser entregada por parte del propietario al organismo correspondiente de cada CCAA.

Las comunidades autónomas son las encargadas de recoger las fianzas obligatorias para el inquilino. Es decir, la mayoría de las CCAA cuentan con un organismo encargado de custodiar y devolver las fianzas de acuerdo con su propia regulación. Y son los propietarios los encargados de depositar las fianzas en estas instituciones. Por ejemplo, en Madrid el organismo es el IVIMA y en Cataluña, es el Incasol.

El incumplimiento de depositar la fianza en el organismo autonómico conlleva graves consecuencias y en muchas autonomías suponen sanciones económicas. Además, en muchas autonomías es un requisito esencial para que el inquilino pueda disfrutar de la deducción autonómica por alquiler de vivienda habitual en la declaración de la Renta.

Pero el arrendador también puede pedirle otras garantías adicionales (dos meses máximo), aunque nunca deben superar las dos mensualidades de renta, tras la aprobación del Real Decreto LEY 7/2019.  Límite que para muchos propietarios supone un problema al considerar que los perjuicios que le puede ocasionar el inquilino, no quedarán cubiertos con dicha garantía, tal y como asegura Salvador Salcedo. 

Una posibilidad es la contratación de un seguro de alquiler que garantice al propietario el cobro de la renta en caso de impago del inquilino. Estos seguros permiten ampliar la cobertura a los daños que pueda ocasionar el arrendatario en el inmueble.

Hay otras posibles alternativas. “Una opción es firmar el contrato de alquiler por un plazo superior al mínimo legal de cinco años. Si el contrato se plantea por seis años podrán exigirse más garantías. No en vano, el límite de dos mensualidades de garantía está previsto únicamente para alquileres de hasta cinco años de duración. Otra posibilidad es pedirle al potencial inquilino que busque una persona solvente de su confianza para que firme como fiador solidario”, añade Salvador Salcedo.

Cláusula de previsiones ante un posible rebrote del covid-19 en el contrato

Salcedo asegura que la inclusión en los futuros contratos de alquiler de previsiones frente a un rebrote del covid-19 es muy aconsejable en los arrendamientos de locales de negocio y conveniente en algunos alquileres de vivienda. “En los alquileres de vivienda será útil si al inquilino le sobreviene una situación de grave necesidad. Circunstancia que convendrá delimitar en la cláusula que se redacte. Concretando a su vez las medidas a adoptar para facilitar al inquilino el pago de la renta en tal caso”, añade el experto.

En este sentido, una posibilidad es establecer que la pérdida del puesto de trabajo del inquilino, como consecuencia de una restructuración de plantilla por el COVID-19 que se lleve a cabo hasta antes de final de año, le otorgue el derecho a obtener una reducción del pago de la renta durante unos meses (2 ó 3), abonando el resto aplazado. Y ello, siempre y cuando el inquilino vea mermados sustancialmente sus ingresos.  De esta manera, el propietario podría evitar tener que acudir a un desahucio ante el impago de la renta.

Qué pasa con los desahucios en caso de impago del alquiler

La justicia puede colapsarse en los próximos meses por los efectos del covid-19, algo que preocupa a los arrendadores, ya que todo apunta a que habrá aún mayores dilataciones en los plazos del desahucio por impago del alquiler.

Pese a que el procedimiento de desahucio ha sido objeto de cambios para agilizarlo, lo cierto es que la falta de medios de muchos juzgados ha hecho que no se pueda desalojar al inquilino moroso antes del año en muchos casos, situación que podría agravarse tras el covid-19.

Además, a esto se suma la suspensión temporal de los desahucios por la irrupción del coronavirus, en aquellos casos de inquilinos económicamente vulnerables por este virus. Salcedo recomienda al arrendador que seleccione a un buen candidato para evitar problemas fututos, mediante las oportunas garantías y la solvencia contrastada del arrendatario.   

Quiénes pueden pedir la moratoria del alquiler

Los inquilinos que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica por el coronavirus podrán solicitar la moratoria o condonación del alquiler a su arrendador hasta el 2 de julio, tal y como establece el Real Decreto-ley 16/2020 que ha ampliado este plazo tres meses más. Para ello deberán acompañar la documentación que acredite su situación de necesidad.

Podrán solicitar esta moratoria del alquiler de la vivienda habitual los inquilinos que en el mes anterior a su solicitud se encuentren en el paro, en un ERTE o haya visto reducida su jornada por motivos de cuidados. También aquellos inquilinos de viviendas que sean empresarios o autónomos y hayan sufrido una pérdida sustancial de ingresos.

Entre los requisitos que hay que cumplir para ser reconocido como vulnerable, está no superar el límite de tres veces el IPREM (unos 1.645 euros/mes), que se podrá incrementar 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo o mayor de 65 años en la unidad familiar (0,15 si es unidad familiar monoparental). Este límite subirá a cuatro o cinco veces el IPREM si alguno de los miembros de la unidad familiar tiene declarada discapacidad superior al 33% o al 65%, respectivamente.

Que la renta del alquiler, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35%de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

Que ninguno de los miembros de la unidad familiar sea propietaria de una vivienda o tenga en usufructo una vivienda en España. Tendrá que acreditar que no puede acceder a ese inmueble para recibir las ayudas al alquiler.

Ayudas al alquiler de vivienda por el covid-19

El Gobierno presidido por Pedro Sánchez ha aprobado un paquete de ayudas económicas para hacer frente a la crisis del coronavirus y que incluye una dotación de 200.000 millones de euros (casi un 20% del PIB). Entre las medidas destaca la moratoria en el pago de las cuotas de las hipotecas de la vivienda habitual (el banco tampoco podrá cobrar intereses). Se podrán acoger el trabajador o autónomo que se haya quedado sin trabajo o que sus ingresos se hayan reducido drásticamente. También hay novedades para los autónomos que paguen una hipoteca de otro inmueble.

Esta medida aplicará no sólo a los deudores hipotecarios, sino también a los fiadores y avalistas del deudor hipotecario, respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor. Es posible solicitar esta moratoria hasta 15 días después del fin de la vigencia del presente real decreto-ley, es decir, se puede solicitar durante el plazo de un mes y 15 días naturales, y sin perjuicio de las prórrogas que se puedan acordar, desde el día de hoy que es cuándo entra en vigor. Y una vez solicitada ante el banco, éste concederá la moratoria en un plazo máximo de 15 días. La entidad financiera deberá comunicarlo al  Banco de España para que no compute en las provisiones de riesgo. 

Otras medidas aprobadas son las ayudas del ICO al alquiler. Además de las moratorias para el pago de la renta de la vivienda habitual, de la prórroga de los contratos de arrendamiento y de las ayudas que pondrán en marcha las comunidades autónomas, el Ejecutivo ha dado luz verde a una línea de avales de hasta 1.200 millones de euros para el pago de la renta mensual, que estará gestionada por el Instituto de Crédito Oficial (ICO) y se canalizará a través de la banca.

Aquí puedes ver los requisitos a cumplir y el modelo de solicitud

Además, el Gobierno dará hasta 900 euros al mes (sin superar el 100% de la renta) para pagar el arrendamiento durante medio año para aquellos inquilinos que no hayan podido hacer frente al pago de los microcréditos avalados por el Estado.

Recordamos que antes de solicitar estas ayudas inquilino y propietario deben negociar una solución para ambas partes. Cualquier inquilino en situación de vulnerabilidad económica podrá solicitar la moratoria al arrendador cuando éste sea una empresa o entidad pública (por ejemplo, EMVS) o un gran tenedor, entendiendo por tal una persona física o jurídica que sea propietaria de más de 10 viviendas.

Artículo publicado por Idealista