La entrada en vigor de la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, prevista para el 16 de junio de 2019, trae consigo la aplicación de diversas medidas que favorecen a los titulares de los préstamos hipotecarios. Hay una, no obstante, que destaca por encima de las demás: el reparto de los gastos de formalización que se generan al constituirse una hipoteca. En este artículo explicaremos quién tiene que pagar cada una de las costas según la nueva normativa, qué les pasará a los hipotecados que ya las hayan abonado y qué sucederá con las partidas a las que hay que hacer frente cuando se escritura la compraventa de la vivienda.

El banco lo pagará casi todo

A diferencia de lo que ocurría con la antigua regulación, la nueva ley no deja ningún margen para la interpretación, ya que especifica con claridad quién debe pagar cada uno de los gastos de constitución de una hipoteca: los aranceles notariales y registrales, los honorarios de la gestoría, la tasación y el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD). Cabe destacar que el cliente sale bien parado con el nuevo reparto, pues es el banco el que tiene que asumir un mayor número de costas.

Veamos quién tiene que pagar qué según el texto de la nueva ley hipotecaria:

• El banco está obligado a abonar los gastos de notaría, de registro y de gestoría, así como su copia de la escritura del préstamo hipotecario. Además, tiene que hacer frente al IAJD, aunque eso lo establece un real decreto-ley que vio la luz en noviembre de 2018.
• El cliente, en cambio, solo tiene la obligación de abonar el coste de la tasación de la vivienda y de su copia de la escritura hipotecaria. Aun así, ciertas entidades financieras se ofrecen a pagar la tasación como gancho publicitario, lo que abarata todavía más la formalización del contrato.

Los detalles del reparto deben aparecer en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que es el documento que los bancos tendrán que entregar al solicitante con las condiciones adaptadas a su perfil. La FEIN tiene carácter de oferta vinculante con una validez mínima de diez días.

Ojo: los gastos de compraventa van aparte

Sin embargo, esto no significa que el futuro hipotecado no tenga que abonar nada tras pasar por la notaría. Al comprar una casa con una hipoteca, se generan dos tipos de gastos: los de constitución del préstamo -cuyo reparto ya hemos comentado- y los de la formalización de la compraventa por la escrituración de la operación y su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Como el banco no participa como actor en la adquisición del inmueble (solo concede financiación), estas costas se reparten entre:

• Comprador: debe pagar los gastos de notaría, registro y gestoría, además del IVA y del IAJD (si la vivienda es nueva) o del impuesto sobre transmisiones patrimoniales (si es de segunda mano).
• Vendedor: le corresponden los honorarios de la inmobiliaria, si procede, y la plusvalía municipal si el valor del suelo ha aumentado.

Junto con la tasación, el valor de estos gastos equivale a entre el 10 % y el 12 % del valor de la vivienda que se quiere adquirir. Por lo tanto, es imprescindible tener ahorrada esa cantidad para poder llevar a cabo la operación, además de un 20 % adicional para pagar la parte que el banco no financiará (normalmente cubren hasta un máximo del 80 % del coste del inmueble).

Si pagué los gastos de hipoteca, ¿puedo recuperarlos?

Tras la entrada en vigor de la nueva ley, ¿qué sucederá con los que contrataron su préstamo hipotecario antes? ¿Podrán recuperar los gastos que ahora corresponden al banco? No, aunque sí podrán reclamar la devolución de una parte de las costas, si la entidad les obligó a pagarlas todas.

En estos casos, lo que cuenta es la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que establece que los bancos tienen que abonar algunos gastos de constitución (hasta que entre en vigor la nueva ley). Así, se puede exigir la devolución de las siguientes partidas:

• La mitad de los gastos de notaría.
• La mitad de los honorarios de la gestoría.
• Todo lo abonado en gastos de registro.

Para una hipoteca de 150.000 euros, si el banco nos hubiera obligado a pagar todas las costas de formalización, podríamos recuperar algo más de 1.000 euros. Para exigir la devolución de ese dinero podemos interponer una reclamación ante el servicio de atención al cliente de la entidad o denunciar el caso ante el juzgado de cláusulas abusivas de nuestra provincia.

Artículo publicado por: Miquel Riera