Cada vez es más normal que haya autónomos teletrabajando desde casa  y que ésta sea alquilada y no en propiedad. Para estos casos, la normativa del IRPF e IVA plantea algunas limitaciones que deben conocer tanto los arrendadores como los inquilinos. Por ejemplo, el propietario puede perder la reducción del 60% en el IRPF porque sólo se aplica si se destina el alquiler a vivienda habitual. 

Lo que debe saber el arrendador que alquila su casa a un autónomo

Posibilidad de perder la reducción del 60% en el IRPF

Este beneficio fiscal puede disfrutarlo el arrendador si el alquiler es vivienda habitual del inquilino. Por ello, en la medida en que el inmueble alquilado se destine conjuntamente a vivienda y oficina del contribuyente, Hacienda podría negar la reducción al arrendador. Para paliar esta situación, José María Salcedo subraya que puede ser recomendable realizar incluso dos contratos sobre el inmueble, distinguiendo las estancias destinadas a vivienda del inquilino, y las que se utilizarán como oficina.

Y el experto recuerda que en caso de que el arrendador disponga de una persona contratada a jornada completa para la gestión de los alquileres, los ingresos obtenidos podrían tributar como actividad económica. En ese caso, no procedería en ningún caso la reducción, que sólo es para rendimientos del capital inmobiliario.

Qué pasa con el IVA

Si el alquiler es la vivienda habitual del inquilino no hay que pagar IVA, pero la situación cambia si el arrendamiento es la vivienda y la oficina del inquilino, tal y como ha dejado claro recientemente la Dirección General de Tributos. En concreto, “será así en los arrendamientos de viviendas que sean utilizadas por el arrendatario para otros usos, tales como oficinas o despachos profesionales, incluso cuando sobre una misma edificación se realicen dos contratos distintos, uno para la vivienda y otro para el despacho profesional”, señala Salcedo.

En este caso, el arrendador debe exigirle al inquilino el pago de la renta, más el IVA (al 21%), e ingresar dicho IVA en Hacienda, a través del modelo 303. Y debe tener mucho cuidado en hacerlo así. Y es que, si no le pide el IVA al inquilino, y Hacienda detecta esta situación cuando ya pasado un año, ya no podrá reclamárselo. En caso de ser ‘pillado’, será el propietario el que deberá hacer frente al pago de ese IVA que en su día no repercutió al inquilino, tal y como recuerda José María Salcedo.

Lo que debe saber el inquilino que alquila como vivienda y oficina

El inquilino también debe dejar claro por contrato qué estancias de la casa se destinan a vivienda y cuáles a oficina, para lo que puede ser conveniente firmar dos contratos diferentes.

Cómo deducir la renta de alquiler pagada en el IRPF

El autónomo puede deducir la renta del alquiler de parte de la vivienda destinada a oficina en el IRPF pues es un gasto de su actividad. Y la parte de la renta destinada al alquiler de su vivienda habitual puede deducirse en la Renta 2018 si cumple los requisitos de la Comunidad Autónoma donde resida.

Los gastos del inmueble que se pueden deducir en su IRPF

En el IRPF, y desde el 1-1-2018, el inquilino podrá deducir los gastos derivados de suministros (luz, agua, internet…), en el resultado de aplicar el 30%, a la proporción existente entre los metros cuadrados de la vivienda destinados a la actividad, y su superficie total. No obstante, se permite a los contribuyentes probar un porcentaje de afectación superior.

En cuanto a los gastos derivados de la titularidad de la vivienda (IBI, tasa de basuras, comunidad de propietarios…), el inquilino sólo podrá deducirlos si, según el contrato, está obligado a asumir tales gastos. Y la deducción se llevará a cabo en la proporción que suponga la superficie de la vivienda utilizada en la actividad, respecto al total del inmueble.

El alquiler de vivienda y despacho está sujeto a retención del IRPF

La parte de renta de alquiler del inmueble destinado a oficina debe ser normalmente, objeto de retención en el IRPF, al tipo del 19% (salvo en los casos previstos en el artículo 75.3.g del Reglamento del IRPF), tal y como detalla el abogado Salcedo. Es el inquilino el obligado a realizar dicha retención, y a ingresar el importe en Hacienda, a través del modelo 115.

¿Es posible deducir el IVA soportado por el alquiler del inmueble?

El inquilino sólo podrá deducir el IVA correspondiente a la parte de alquiler que se destine a la actividad económica. “Consideramos que así se deduce de la propia Ley del IVA, que permite deducir las cuotas soportadas por el arrendamiento de los bienes de inversión que se utilicen total o parcialmente para el desarrollo de la actividad, en la medida (porcentaje) en que dichos bienes vayan a utilizarse, previsiblemente, en dicha actividad”, señala el socio de Ático Jurídico.

Qué pasa con el IVA de los demás gastos y suministros del inmueble

La Ley del IVA exige que para deducirse gastos la vivienda tiene que destinarse completamente a la actividad del autónomo. Es decir, mientras se permite una deducción parcial del IVA soportado en relación con los bienes de inversión, no pasa lo mismo con el IVA soportado en relación con el resto de gastos, para los que se exige un uso exclusivo.

En resumen, los arrendadores deberán repercutir el IVA al inquilino, e ingresarlo en Hacienda. Además, deberán declarar los rendimientos del capital inmobiliario obtenidos, aplicando la reducción del 60% sólo respecto a la parte del alquiler que se destine a vivienda. “Sin embargo, corren el riesgo de que Hacienda les discuta incluso la aplicación de dicha reducción, por destinarse parte del inmueble a oficina del inquilino”, subraya Salcedo.

“Los inquilinos por su parte obtendrán un ahorro fiscal en lo que a la deducción del alquiler pagado y a los gastos se refiere, pero a cambio verán encarecido el alquiler en un 21% de IVA, pudiendo recuperar tan sólo la parte de este impuesto que se corresponda con el alquiler de los metros cuadrados destinados a oficina”, sentencia José María Salcedo.

Artículo publicado en Idealista blog