En qué casos el banco puede financiar el precio (casi) total de una casa
Los ahorros son muy importantes a la hora de decidir qué casa quiero comprar... y me puedo permitir. De media, y con el fin de evitar los excesos que se cometieron en el pasado, un banco está dispuesto a prestar hasta el 80% del menor de estos dos importes: el precio de compra del inmueble o el valor de tasación del mismo, una ratio que el mercado conoce como ‘Loan To Value’ (LTV). Dicho de otro modo: el comprador debe aportar ese 20% y asumir también los gastos e impuestos asociados a la operación, que suelen suponer entre el 10% y el 15% del importe final.
Según los datos de idealista, y teniendo en cuenta la regla del 80%, los gastos e impuestos, actualmente se necesitan unos 24.000 euros de ahorro para comprar una casa de dos habitaciones en San Cristóbal (Villaverde), el distrito más económico de Madrid y donde el precio medio de la vivienda ronda los 81.100 euros. Sin embargo, y ante la imposibilidad de muchos jóvenes de acceder al mercado de la vivienda al carecer de recursos propios con los que sufragar parte de la operación, algunas entidades financieras están dispuestas a financiar hasta el 100% del precio de compra de una vivienda.
BBVA, Liberbank o ING, por ejemplo, podrían llegar hasta el 100%, aunque sin llegar a la totalidad (además, los gastos no los financian y hay que aportarlos vía ahorros). Ibercaja, por su parte, confiesa que puede cubrir hasta el 90%.
En cambio, otros referentes del sector en materia hipotecaria como Santander o Abanca se limitan a ofertar que sus hipotecas alcanzan hasta el 80% de la tasación o el precio de compra, aunque no descartan estudiar el caso antes de dar por perdido un cliente.
Este giro estratégico ha reactivado los temores a una nueva burbuja, ya que este tipo de hipotecas que financian más del 80% son consideradas ‘de alto riesgo’, aunque los expertos aseguran que estas condiciones no son ‘café para todos’: los clientes deben cumplir una serie de requisitos y tienen que darse unas circunstancias concretas, además de que exigen vinculaciones como domiciliar la nómina, contratar los seguros de hogar y vida y usar la tarjeta de débito o crédito de la entidad.
“El banco analiza el perfil del cliente e intenta proporcionarle alternativas para poder sacar adelante la operación. No se trata de que se estén corriendo riesgos inadecuados, sino de hacer lo posible para conceder más préstamos cuando merece la pena”, explica Javier Lainez, director de operaciones de idealista/hipotecas.
Pero ¿de qué escenarios estamos hablando? Resumimos los más habituales:
Según Lainez, el hecho de que un banco esté dispuesto a prestar más de ese 80% depende, por ejemplo, del tipo de casa que quiera adquirir. Las condiciones suelen ser más flexibles cuando el cliente está interesado en hacerse con un inmueble en manos del propio banco, los llamados ‘activos adjudicados’. Y es que el sector lleva años inmerso en una estrategia en la que prima la desinversión inmobiliaria: todos los bancos están soltando lastre para sanear su balance y mejorar su cuenta de resultados. Algo parecido sucede para las viviendas nuevas que están financiando los bancos, para las que, en muchos casos, también están dispuestos a financiar el 100%.
Otro de los escenarios que podrían darse es que el cliente tenga una profesión que le garantice los ingresos. Sin ir más lejos, los trabajadores del sector público (funcionarios) suelen tener unos convenios concretos con los bancos.
¿Y qué sucede cuando se trabaja para el sector privado? En este caso, las principales opciones para conseguir más de ese 80% son:
Por un lado, ser propietario de una vivienda que ya está pagada en su totalidad o prácticamente y que el dueño esté dispuesto a utilizarla como garantía de la nueva hipoteca. En ese caso, sí sería posible conseguir un préstamo por un importe equivalente al 100% del precio de compra y que incluso cubriera los gastos de la operación.
Como decíamos unas líneas más arriba, otra opción que tiene el futuro hipotecado es la de los bancos que ya han confirmado su disposición a financiar más del 80%, como Ibercaja (hasta el 90%), BBVA, Liberbank e ING (que podrían prestar más del 90%, pero sin llegar a la totalidad).
El último escenario que permitiría conseguir más del 80% es completando la hipoteca con un préstamo personal. Los préstamos personales suelen ser de importes mucho más bajos que las hipotecas (suele estar por debajo de 50.000 euros), prácticamente no tienen comisiones ni vinculaciones y suelen realizarse a plazos más reducidos (hasta 10 años), aunque su tipo de interés suele ser mucho más alto.
El impacto se verá en los próximos trimestres
El mercado da por hecho que el cambio de estrategia de la banca será un reclamo para muchos particulares que quieren comprarse una vivienda, pero que no tienen los ahorros suficientes como para aportar la entrada de la casa.
Pero para saber si la medida será efectiva habrá que esperar unos meses. De momento, los datos del Banco de España apuntan a que el 14,5% de los préstamos hipotecarios que se concedieron en el primer trimestre del año estaban sujetos a un ‘Loan to Value’ superior al 80%, un porcentaje idéntico al de finales de 2017 y que está en línea con el que hemos visto en los últimos años. Desde 2004, cuando el regulador del sector financiero empezó a recopilar estos datos, las hipotecas de alto riesgo han oscilado entre el 10% y el 18%. El mínimo se marcó a principios de 2009, mientras que los máximos se registraron en verano de 2006.
Artículo publicado en: Idealista.com
