Vivir en una comunidad de propietarios no siempre puede resultar sencillo. En las urbanizaciones y bloques de pisos se viven situaciones propias de series de televisión como ‘Aquí no hay quien viva’ o 'La que se avecina'. Existen presidentes negligentes o muy listos, como el que recientemente saltó a la fama por haberse puesto un sueldo de 86.700 euros anuales, y se dan casos de muy difícil resolución, especialmente si estos afectan a pocos vecinos.
Una de las preguntas que con más frecuencia se hacen en las comunidades de propietarios es: ¿tengo que pagar una avería de la urbanización que solo afecta a mi casa? Veamos qué ocurre en estos casos.
¿Tengo que pagar una avería de la urbanización que solo me afecta a mí?
La respuesta es que depende. “Generalmente, las averías de los elementos comunes corren a cargo de la comunidad. La enumeración de los elementos comunes se contiene en el artículo 396 del Código Civil, y son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, etc.”, explica Fernando Céspedes, administrador de fincas en Communal.
Por otro lado, los elementos privativos son aquellos que pertenecen a un propietario o a un grupo específico, y su uso y acceso están limitados. Por ejemplo, tu piso o trastero son elementos privativos.
Dependiendo del caso, discernir entre elementos comunes y privativos puede ser difícil debido a la falta de claridad en la definición y regulación de estos elementos. Muchas veces, en caso de conflicto, habrá que contar con la ayuda de un perito para esclarecer la cuestión.
Averías frecuentes en comunidades de propietarios, quién las paga
A continuación, veamos algunas de las disputas más frecuentes en las comunidades de propietarios y que más dudas suscitan en cuanto a la responsabilidad y asunción de pago.
Averías en urbanización en terrazas y azoteas
Generalmente, la comunidad de propietarios es responsable de arreglar y responder los daños del forjado o elementos de la estructura de terrazas y azoteas, como los alféizares, la cubierta, la tela asfáltica, etc., siempre que no se deban a un mal uso por parte del propietario. Por otro lado, si se rompen elementos dentro de la terraza, por ejemplo, las baldosas, la responsabilidad es del propietario, salvo que se demuestre que el destrozo viene de un defecto constructivo.
Sin embargo, en algunos casos puede darse una responsabilidad compartida. Por ejemplo, que el propietario no haya cuidado la terraza y haya una mala impermeabilización que ha desatado el problema. En un escenario como ese, puede resultar complicado esclarecer el culpable, por lo que la responsabilidad será solidaria. Cabe destacar que los cerramientos de terraza y todos los problemas derivados de ello son a cuenta del propietario.
Barandillas
La responsabilidad de la comunidad respecto al inmueble se circunscribe primordialmente a la preservación de su estética. Esto implica que la comunidad vela exclusivamente por el mantenimiento de la apariencia del edificio. Es importante señalar que, aunque hay diversos aspectos a considerar, en esencia, el mantenimiento y conservación del inmueble recaen en manos del propietario.
Por otro lado, el transcurso del tiempo juega un papel fundamental en el deterioro de los elementos estructurales, como las barandillas, cuyo desgaste se acelera con el pasar de los días. Comúnmente, se espera que la comunidad actúe reemplazando o reparando todas las barandillas afectadas por el deterioro. Sin embargo, existen circunstancias en las que las barandillas de un único propietario pueden presentar un estado de desgaste notablemente diferente al del resto, lo que podría suscitar interrogantes. En tales escenarios, la comunidad podría determinar que la responsabilidad de la reparación o reemplazo no recae sobre ella.
Puertas y ventanas
Depende de la fuente del daño. Por ejemplo, si se debe a un defecto estructural, tendría que pagar la comunidad de propietarios. Sin embargo, si una única puerta en un bloque de pisos, por ejemplo, está rota, lo lógico sería establecer un nexo causal entre el propietario y el deterioro…
Humedades provenientes de la fachada
Generalmente, si las humedades aparecen desde la fachada, el tejado o los pasillos, la comunidad debería responder, pues estos son elementos comunes. Aquí la casuística es amplia y variada. Para saber a quién le corresponde asumir la reparación, habría que estudiar la fuente de origen de las humedades.
Tuberías, canalizaciones, conductos y sistema eléctrico
Desde el punto de conexión hasta su distribución externa, la responsabilidad recae en las compañías de suministros. Posteriormente, las instalaciones se extienden a través de las zonas comunes de la comunidad hasta llegar a las viviendas individuales. En este área de la infraestructura, es común que surjan disputas relativas a la titularidad de la responsabilidad de mantenimiento y reparación entre propietarios y comunidad. La creencia más habitual es que dicha responsabilidad corresponde al propietario desde su punto de conexión individual, incluso si esta se sitúa en áreas compartidas como pasillos o espacios exteriores.
No obstante, esto está siendo revaluado por los tribunales por dos razones fundamentales. Primera, debido a que estas instalaciones son indispensables para la habitabilidad y el disfrute de las casas, y su trazado atraviesa áreas comunitarias. Segunda, la reparación y mantenimiento de estas requieren, en ocasiones, intervenir en dichos espacios comunes. En consecuencia, se está consolidando la tendencia de asignar la responsabilidad de estas instalaciones a la comunidad de propietarios hasta el punto de entrada de cada vivienda, estableciendo así que la frontera de responsabilidad se sitúa en el muro o tabique que delimita el espacio privativo del común.
Sin embargo, aquí (y en otros supuestos del artículo) pueden darse varias disyuntivas. Por ejemplo, se puede establecer en los estatutos de la comunidad que si hay un problema en una arqueta comunitaria que repercute negativamente en un vecino, podría este tener que asumir el coste de la reparación. Por ello, es conveniente estar al día de los estatutos e instar su modificación en caso de que no se crean justos.
Buzones
Son elementos comunes, por tanto, las roturas o desperfectos, las más de las veces, correrán a cuenta de la comunidad. Sin embargo, como sucede con la puerta, si un solo buzón está muy deteriorado, se podría establecer un nexo causal.
¿Qué hacer si la comunidad no arregla los desperfectos o averías?
Para arreglar desperfectos y averías en áreas comunes, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que ha de convocarse una junta de propietarios, excepto en urgencias donde el administrador o propietario puedan actuar directamente. Si la comunidad ignora la necesidad de reparaciones urgentes, el/los propietario/s afectado/s pueden realizarlas y solicitar el reembolso del importe de la reparación. Además, cualquier vecino puede denunciar a la comunidad si esta no mantiene de forma adecuada las instalaciones comunes.
Comunidad VS propietario: Sentencia tribunal supremo
El Tribunal Supremo (TS), en su sentencia número 80/2024 del 23 de enero, falló a favor de un propietario, obligando a una comunidad de propietarios a pagar 11.209 euros por reparaciones en la tela asfáltica de la cubierta de un edificio, subyacente a una terraza privativa, que sufría filtraciones de agua. A pesar de que las terrazas se consideran elementos privativos si están destinadas al uso exclusivo de un propietario, el TS ha establecido que si las filtraciones provienen de defectos estructurales, como en este caso, la responsabilidad recae sobre la comunidad.
El conflicto comenzó cuando la comunidad de propietarios rechazó realizar las reparaciones, alegando que según los estatutos, los costes de mantenimiento de las terrazas debían ser asumidos por los propietarios de estas. Esta decisión fue inicialmente respaldada por los tribunales inferiores, que desestimaron la demanda del propietario afectado basándose en la normativa estatutaria y en el hecho de que no se impugnó el acuerdo comunitario.
Sin embargo, el Tribunal Supremo revirtió estas decisiones, argumentando que, según el artículo 396 del Código Civil, los elementos comunes esenciales, como la cubierta de un edificio, deben ser mantenidos por la comunidad, independientemente de si están asignados para uso privativo. Además, la sentencia distingue entre daños causados por un mal uso o falta de mantenimiento, que serían responsabilidad del propietario, y aquellos derivados de defectos estructurales, que deben ser atendidos por la comunidad.
Esta sentencia recalca la obligación de la comunidad de realizar las reparaciones necesarias para mantener el inmueble en condiciones óptimas de estructura, estanqueidad, accesibilidad y seguridad. El fallo también aborda la cuestión de la falta de impugnación del propietario respecto al acuerdo de la comunidad de no realizar las reparaciones, señalando que el demandante actuó correctamente al invocar el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que excluye la necesidad de un acuerdo previo para la realización de obras necesarias, haciendo hincapié en que la comunidad debería haber tomado la iniciativa de reparar los daños una vez conocía su existencia.
