La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) señala en su artículo 9.1.e que es obligación del propietario contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptible de individualización.
Como dice el propio artículo, el criterio de reparto de los gastos que por defecto establece la ley es la cuota de participación fijada en el título o en los estatutos para cada finca registral independiente. Ahora bien, deja la puerta abierta para que se instaure otro sistema de distribución de los gastos diferente al del coeficiente previamente asignado.
En estos casos, puede ocurrir que el dueño del edificio fije, a través del título o de los estatutos de la finca, un criterio diferente de forma que, por ejemplo, los gastos se paguen a partes iguales o se excluyan del pago a determinados propietarios como suele ocurrir con los locales.
También puede darse el caso de que sean los propietarios quienes decidan modificar el sistema de reparto de gastos que se venía aplicando hasta ese momento que por defecto era el establecido en la LPH, es decir, el del coeficiente de participación o el fijado en el título o estatutos.
A este respecto, los expertos del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) han destacado que, para llevar a la práctica esta modificación, será necesario incluir un punto en el orden del día de la convocatoria para poder adoptar un acuerdo al respecto.
En este punto, la doctrina se encuentra dividida toda vez que la discrepancia versa en determinar si la modificación del reparto de gastos constituye una modificación del título constitutivo o simplemente debe ser considerada como un acto de mera administración.
En el primer caso, cuando la intención es modificar el sistema de reparto del gasto bien porque se modifique el título o los estatutos o bien porque se haga así constar expresamente, en virtud del artículo 17.6 de la LPH el acuerdo deberá aprobarse con el voto favorable de la unanimidad de los propietarios.
Pese a que, como hemos visto, existe discrepancia doctrinal al respecto, debe aplicarse el mismo criterio aun cuando únicamente se trate de modificar una partida dentro del presupuesto anual que se somete a aprobación en la junta ordinaria como, por ejemplo, repartir los gastos del seguro a partes iguales. Esto es así porque debe entenderse que este acuerdo no constituye únicamente un acto de mera administración, sino que igualmente implica la modificación de las cuotas del título y, por lo tanto, debe acordarse con el voto favorable de la unanimidad de los propietarios.
Discernir si este acuerdo supone una clara manifestación de modificación del sistema de reparto de los gastos y, por lo tanto, del título constitutivo o de los estatutos o, por el contrario, un acto de mera administración es importante para concretar qué mayoría es necesaria para la adopción del acuerdo en virtud del cual los propietarios puedan revocar dicho acuerdo y volver al sistema originario de reparto de gastos. Así, adoptado el acuerdo, pueden darse dos circunstancias:
- El acuerdo que modificó el sistema de reparto de los gastos se protocolizase ante Notario y se inscribiese en el Registro de la Propiedad con la finalidad de modificar formalmente las cuotas establecidas en el título o estatutos o se hubiese manifestado de forma expresa en el acuerdo que ésta era la clara voluntad de los propietarios siendo en ambos casos necesaria la adopción del acuerdo por unanimidad.
- El acuerdo en virtud del cual se modificó el sistema de reparto de los gastos se haya ido aprobando cada año.
En el primer caso, para volver al sistema anterior, será necesario un nuevo acuerdo adoptado al respecto igualmente por unanimidad. Cuestión diferente, y de ahí el objeto de controversia en la doctrina actual, es qué mayoría es necesaria para adoptar el acuerdo y volver al sistema de reparto anterior al acuerdo que no fue inscrito o no fue aprobado por unanimidad.
Aunque exista una parte de la doctrina que considere que si el acuerdo fue adoptado por la unanimidad de los propietarios, la misma mayoría sería necesaria para adoptar el acuerdo para volver al sistema originario, por el contrario, otro sector doctrinal considera que este acuerdo no supone una clara manifestación de voluntad de cambio de las normas del título o estatutos sino más bien un acto de mera administración aplicable al presupuesto anual que puede irse renovando o no de año en año.
Por ello y, en base a este criterio, para “retornar” al sistema de cuotas originario o establecido legalmente, no será necesario adoptar un acuerdo al respecto por unanimidad, sino que será suficiente la mayoría simple de los propietarios asistentes a la junta.
Son varias las sentencias del Tribunal Supremo las que apoyan esta tesis. A modo de ejemplo la Sentencia de 22 de mayo de 2008, que establece que “La cuota de participación en los gastos, establecida en el Título Constitutivo únicamente puede ser modificada por acuerdo unánime de los propietarios, no así el acuerdo consensuado de establecimiento de las referidas cuotas de participación-que puede fijar unas cuotas diferentes a las establecidas en el título constitutivo-, cuya modificación, al constituir una novación en la voluntad convencional, exige la mayoría simple de los propietarios, como expresión de la voluntad general de la Junta de Propietarios”.
En consecuencia, el acuerdo de modificación del reparto de gastos que se ha ido realizando año a año no puede entenderse de forma tácita como una modificación del sistema de reparto del título constitutivo salvo que expresamente así se acuerde, en cuyo caso sí sería necesaria la adopción del acuerdo por unanimidad.
Así lo establece la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, de 1 de diciembre de 2006: “(…) desconoce la Sala cuáles fueron los criterios que el propietario único del edificio tomó en cuenta a la hora de señalar las respectivas cuotas, pero lo que no ofrece duda es que cualquier alteración de las mismas, por lo que comporta la modificación del título, precisa de los mismos requisitos que para su constitución…y que, en este caso, ni siquiera se ha solicitado formalmente por escrito la correspondiente modificación estatutaria…”.
