Aunque la okupación es uno de los problemas y preocupaciones del sector inmobiliario, hay quienes encuentran en ello algún tipo de beneficio. Lejos de lo que pueda pensarse, existen muchas personas que deciden comprar una vivienda con okupas y, cada vez, son más las que utilizan esta fórmula.
El porqué de esta casuística reside en que esconde algunos beneficios que pueden pasar desapercibidos, pero que pueden resultar muy atractivos. En este artículo explicamos los pros y contras de comprar una casa okupada.
¿Qué se considera una vivienda okupada?
La okupación, o usurpación, es el acto de tomar posesión de un bien inmueble ajeno sin el consentimiento del propietario. En España, la ocupación se considera un delito que se castiga con penas de prisión de seis meses a dos años y multas de tres a seis meses. Además, el okupa puede ser condenado a abandonar el inmueble y a indemnizar al propietario por los daños y perjuicios causados.
Consulta la diferencia entre el desahucio de un inquilino moroso y un okupa.
¿De quién son las viviendas con okupas a la venta?
Muchas veces son los propios dueños de los pisos quienes deciden ponerlos a la venta por un precio inferior al de mercado para no afrontar el largo, tedioso y costoso proceso de desahucio para desalojar a los okupas.
En otras ocasiones, las viviendas pertenecen a la cartera inmobiliaria de algunas entidades bancarias, que se han acabado quedando con ellos al no poder sus propietarios pagar la hipoteca.
Pros y contras de comprar una vivienda con okupas
Los beneficios de comprar una vivienda okupada son:
- Precio: Tanto los pisos de bancos, como los de particulares que venden con okupas, lo hacen por un precio inferior al de mercado, incluso por un 50-60% menos. Por ello, quienes están dispuestos a afrontar las contras de esta fórmula pueden encontrar auténticas gangas.
- Oportunidad de inversión: Dado el descuento en el precio, si se logra recuperar la vivienda y esta se encuentra en buen estado o se invierte en su rehabilitación, se puede obtener una rentabilidad atractiva al venderla o alquilarla.
- Negociación: En ocasiones, es posible llegar a un acuerdo con los ocupantes, ofreciéndoles una compensación para que desalojen la vivienda de manera voluntaria.
Los inconvenientes de comprar una vivienda okupada son:
- No poder disfrutar de la casa: Normalmente, el nuevo propietario tendrá que asumir y ejecutar el desahucio para tomar la posesión del inmueble.
- Destrozos y desperfectos: Muchas veces los okupas son violentos y han ocasionado destrozos y desperfectos en el piso, por lo que habría que asumir su reparación.
- Dificultad en la financiación: Las entidades financieras pueden ser reacias a otorgar préstamos o hipotecas para la compra de viviendas okupadas debido al riesgo asociado. Además, al no poder entrar en la casa, no se podrá tasar.
¿Cómo comprar una vivienda con okupas?
Antes de comprar, hay que investigar a fondo la vivienda, si tiene cargas o no y las circunstancias de la okupación. Esto ayudará a determinar si merece la pena. También es aconsejable contar con el asesoramiento de un abogado experto en derecho inmobiliario.
El resto del proceso de compra es similar al de una compraventa, aunque en el contrato se suele especificar quién se hace cargo en caso de que haya desperfectos, para que, por ejemplo, no se reclamen como vicios ocultos en el futuro.
Además, antes de comprar una casa con okupas, conviene repasar una serie de cuestiones:
- Legalidad: Es legal comprar un inmueble con okupa. Sin embargo, esta situación se detallará en la escritura de compraventa, requiriendo el consentimiento del comprador. La entidad bancaria no garantizará el estado de la vivienda.
- Financiación: Deberás contar con fondos propios; estas propiedades no se pueden tasar, por lo que no podrás obtener una hipoteca sobre ellas.
- Tipos de okupas: Generalmente, se trata de personas que, por situaciones económicas, optan por la ocupación, manteniendo las casas en buen estado. No obstante, también hay mafias que esperan recibir compensaciones económicas y que, en muchos casos, no habitan realmente la propiedad.
- Negociación: Hablar con los okupas y ofrecer una compensación económica puede ser efectivo, evitando así procesos de desahucio. Si hay acuerdo, es probable que te permitan inspeccionar el inmueble.
- Asegura tu vivienda: Una vez desocupada, amuéblala rápidamente. Introduce elementos como un colchón, sofá, sillas o fotos. Esto previene futuras ocupaciones y, si alguien intenta volver a okuparla, el acto se considerará un delito más grave que la mera usurpación.
¿Qué casas ocupan los okupas?
Los okupas sienten predilección por las viviendas vacías y las segundas residencias. Muchas veces eligen las casas de bancos o de fondos buitres para vivir en ellas. Normalmente, prefieren las áreas urbanas poco pobladas o la periferia. Ahora bien, los inquilinos morosos, aquellos que entran mediante un contrato de alquiler y que luego dejan de pagar la renta para así vivir gratuitamente en el piso, no tienen preferencias; les valen todas. Para combatir estos últimos, puedes añadir la cláusula antimorosidad a tu contrato de alquiler.
Cómo sacar a un okupa de la vivienda
Si compras una casa okupada, tendrás que emprender el desafío de iniciar el proceso legal para recuperar la posesión del inmueble. La Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) señala que se debe presentar una demanda de desahucio y, para ello, es fundamental contar con la ayuda de un abogado especializado para llevarlo a cabo de manera correcta.
Aunque la ley permite presentar la demanda contra okupas no identificados, es importante señalar que el nuevo propietario no puede alegar desconocimiento sobre la ocupación, ya que esta circunstancia debería haberse especificado en el contrato de compraventa.
El artículo 250 de la LEC delinea los procedimientos de desahucio, ya sea por impago, finalización de contrato o por ocupación no autorizada. Cabe destacar que estas demandas requieren la firma de un abogado y un procurador. Otra opción para recuperar la casa y echar al okupa es contratar los servicios de una empresa de desokupación.
