La letra pequeña de la Reforma Fiscal: Más impuestos a la venta de la vivienda.
Cuando una persona vende un inmueble, se genera una ganancia patrimonial o plusvalía por la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra, dependiendo del valor de esa plusvalía en la venta de una vivienda, pagará más o menos impuestos.
Hasta ahora se tomaba en cuenta el paso del tiempo generado entre la adquisición y la transmisión mediante estos dos coeficientes que acaba de eliminar el ministerio de Cristóbal Montoro y que no se computarán a partir de Enero de 2015; el recorte de beneficios fiscales afecta a los inmuebles adquiridos antes del 31 de Diciembre de 1994, puesto que desaparecen los coeficientes de corrección de la inflación y los de abatimiento, que permitían reducir una parte de la ganancia patrimonial generada hasta el 20 de Enero de 2006.
1.- Coeficientes de abatimiento: Los coeficientes de abatimiento son una figura compleja que permite reducir la ganancia producida en la venta con relación al paso del tiempo. Se aplican a través de una fórmula que permite disminuir parte de las plusvalías en las ventas de bienes adquiridos antes del 31 de Diciembre de 1994.
Los coeficientes de abatimiento, varían según la naturaleza del bien transmitido. Para los bienes inmuebles el porcentaje es el 11,11 por ciento, por cada año de tenencia desde la compra hasta 31 de Diciembre de 1994. Así, si el activo fue adquirido, por ejemplo, en 1994, la ganancia patrimonial sujeta a gravamen es del 88,89 por ciento; si lo fue en 1988 del 22,23 por ciento, y estará exenta casi en su totalidad si se adquirió antes de 1988. Ahora, cuando se produce la transmisión de un activo adquirido antes del 31 de Diciembre de 1994, debe distinguirse la parte de la ganancia patrimonial generada hasta el 20 de Enero de 2006 y la parte de la ganancia generada a partir de dicha fecha, puesto que los coeficientes de abatimiento únicamente reducen la ganancia patrimonial generada hasta ese momento, mientras que la ganancia patrimonial generada a partir de dicha fecha se integra completamente en la base imponible.
2.- Coeficientes de corrección monetaria: Los coeficientes de corrección monetaria actualizan valores de compra de bienes diversos y tienen en cuenta la inflación y se aplican sobre el importe real de la adquisición, atendiendo al año en que se haya satisfecho, o sobre el valor de adquisición a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, atendiendo al año de la adquisición.
A efectos de tributación, hasta ahora no eran los mismo un euro de hace 40 años que un euro de los de ahora. En la Ley de Presupuestos Generales del Estado se aprobaba cada año una tabla en la que se definían esos coeficientes aplicados, según la venta del inmueble, en años anteriores a 1994, ahora, ya no será así.
En un ejemplo, en el que un contribuyente adquirió un piso en 1976 por dos millones de pesetas (12.020 euros) y ahora decide venderlo y le ofrecen 220.000 euros. Con la ley vigente, el vendedor pagará 10.869 euros en el IRPF por la ganancia patrimonial. Sin embargo, a partir del 1 de Enero de 2015, el coste fiscal para el ejemplo supuesto se eleva a 43.995 euros. Es decir, la diferencia entre vender un piso el 31 de Diciembre de este año o hacerlo 24 horas más tarde asciende a 33.126 euros.
El endurecimiento supondrá el pago de unos miles de euros más que ahora en el IRPF, pero esta medida no afectará a la vivienda habitual en los casos en que la ganancia obtenida se reinvierta en la nueva residencia habitual del contribuyente. En estos casos, seguirá exenta de tributación.
La tributación de la venta de viviendas usadas se va a disparar como consecuencia de la rebaja de beneficios fiscales que el Gobierno ha incluido en la reforma fiscal. Por ello, los especialistas auguran un incremento de las ventas antes de que finalice el año, el 31 de diciembre de 2014.
Artículo de: Bufete Pérz-Pozo.
