Al firmar un contrato de alquiler tenemos que prestar mucha atención ya que muchas veces, sin darnos cuenta, podemos firmar cláusulas que, de acuerdo con la Ley de Arrendamientos Urbanos en vigor, son ilegales y por lo tanto nulas. El Ayuntamiento de Barcelona ha hecho una guía con consejos para detectar cuáles son las principales cláusulas abusivas en el contrato de alquiler.
Los contratos de alquiler de vivienda habitual cada vez son más genéricos; la persona inquilina tiene poca capacidad de decisión y es susceptible de sufrir cláusulas contrarias a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Identificarlas antes de firmar será muy importante para ahorrarse futuros quebraderos de cabeza.
Duración del contrato sin respetar las prórrogas legales
Esta cláusula es muy importante que sea correcta, ya que la duración obligatoria de un contrato de alquiler habitual constituye una de las garantías más importantes del contrato de alquiler de este contrato.
Tenemos que tener en cuenta que la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos (art. 9) establece una prórroga obligatoria de cinco años, si la persona arrendadora es persona física, y de siete años si es persona jurídica. Eso significa que una cláusula que obligue al inquilino a marcharse de la vivienda antes de estos plazos fijados en la ley será nula.
También será nula la cláusula que indique que una vez transcurridos los cinco primeros años (o siete si es persona jurídica), el contrato finalizará sin necesidad de preaviso. La ley (art. 10) obliga al propietario a prorrogar el contrato tres años más si no hay preaviso por su parte.
Obligación de no marcharse de la vivienda
La ley (art.11) establece la posibilidad de que el inquilino se marche a los seis meses de contrato, así pues será nula la cláusula que obligue al inquilino a continuar el alquiler durante más tiempo. Serán nulas, por ejemplo, las cláusulas que obliguen a un año de obligado cumplimiento de contrato.
Indemnización abusiva
Cuando nos marchamos de la vivienda antes de que el contrato finalice, la ley (art. 11) faculta al propietario a pedir una indemnización. La normativa limita esta indemnización a una mensualidad por año que quede para cumplir de contrato. Todas las indemnizaciones que se fijen en los contratos y que sean superiores a este límite serán nulas.
Subidas de renta dentro de los cinco primeros años de contrato
La renta no puede ser modificada durante los primeros cinco años de contrato. Ésta sólo se actualizará según el contrato. Así, será nula la cláusula que indique que se aumentará la renta en caso de mejoras en la vivienda antes del cinco primeros años de contrato.
Pedir a la vez más de una mensualidad de renta
El propietario no puede pedir más de una mensualidad por anticipado. Será abusiva y nula la cláusula que pida, por ejemplo, el pago para anticipado de tres mensualidades.
Obligación del inquilino de hacer reparaciones en la vivienda
El artículo 21 de la ley dice que es el propietario el encargado de las reparaciones en la vivienda alquilada. Los inquilinos sólo tienen que hacerse cargo de las reparaciones producidas por un mal uso y de las pequeñas reparaciones de desgaste. Así pues, será nula la cláusula que obligue al inquilino a reparar humedades o instalaciones de agua, por ejemplo.
Gastos a cargo del inquilino si el propietario es persona jurídica
Conforme a la nueva ley, si el arrendador es una persona jurídica, ésta ha de hacerse cargo de los gastos del contrato. La cláusula que obliga a pagar los gastos al inquilino en estos casos, será nula.
Libre acceso del propietario a la vivienda
Tienes que tener claro que, mientras dure el contrato, la vivienda es tu domicilio y, como tal, el propietario te tiene que garantizar el uso pacífico de lo mismo; la propia constitución, art. 18, garantiza tu derecho a la inviolabilidad del domicilio. La cláusula que imponga, que el propietario puede entrar libremente en la vivienda es nula.
Artículo publicado en Idealista blog
