Las señales de mejora que ha dado la economía española en los últimos años unida a la reactivación del mercado inmobiliario tras la burbuja han conseguido que la necesidad de cambiar de vivienda en muchas familias se haya convertido en una realidad.

Ya sea porque una nueva oportunidad laboral nos obliga a desplazarnos a otra ciudad o, simplemente, porque ampliamos nuestra familia y necesitamos mudarnos a una vivienda más grande, en muchas ocasiones surge la oportunidad de comprar una casa nueva. Si ya vivíamos de alquiler y queremos convertirnos en propietarios será relativamente sencillo. Todo pasará por localizar el inmueble que más se adecúe a nuestras necesidades y situación económica y pedir la hipoteca.

Sin embargo, la situación cambia cuando ya habíamos adquirido un piso y firmado un préstamo hipotecario, pero surge la necesidad de trasladarse y comprar una vivienda nueva. En estos casos, ¿es posible deshacerse de la hipoteca para adquirir un nuevo inmueble? En la actualidad existen tres opciones para poder vender una vivienda hipotecada y comprar una nueva.

La hipoteca puente

La hipoteca puente es un producto que ofrecen las entidades bancarias y que permite unificar dos hipotecas en una. Este tipo de préstamo hipotecario, desconocido por muchos propietarios, puede ser una alternativa para quienes necesitan moverse con urgencia a otro lugar y comprar una nueva vivienda. Se trata de una solución temporal si no se dispone de tiempo para deshacerse de la casa anterior, aunque, eso sí, implica afrontar una cuota mensual mucho más elevada que no está al alcance de todos los propietarios.

El funcionamiento de esta hipoteca consiste en agrupar dos préstamos en uno, reduciendo en buena parte el cómputo total de las cuotas si se compara con el que se pagaría por tener dos hipotecas por separado. No obstante, el propietario deberá tener en cuenta que esta “ventaja” va asociada a una serie de condiciones. La más importante: hay que comprometerse con el banco y asegurarle que venderemos nuestro inmueble en un plazo determinado que habremos acordado previamente. Además, es conveniente hacer cálculos antes de solicitar un producto de este tipo, ya que hasta que se consiga vender el piso, estaremos pagando casi el doble de hipoteca.

Solicitar una subrogación hipotecaria

Utilizar la subrogación hipotecaria para vender un inmueble puede ser otra de las soluciones para los propietarios. A través de la subrogación conseguimos deshacernos de la antigua vivienda y trasladar la deuda al comprador.

Esta operación requiere del visto bueno de la entidad, ya que supone cambiar la titularidad de la hipoteca y convertir en responsable absoluto de la deuda al comprador. Para ello, tanto el propietario del piso como el interesado en su adquisición tendrán que acudir al banco y pedir la subrogación. Si tras llevar a cabo un estudio de riesgo sobre el potencial comprador la entidad se muestra dispuesta a aprobar la subrogación se podrá realizar el traspaso, aunque no estará libre de costes. En este caso, el vendedor tendrá que abonar una serie de gastos por el estudio del perfil del nuevo propietario, la tramitación y la subrogación de la hipoteca. Esta última no podrá superar el 0,5% del capital pendiente si la subrogación se lleva a cabo durante los primeros cinco años del préstamo o el 0,25% si se efectúa después de este periodo. 

Cancelar la hipoteca, ¿es posible?

La tercera opción de la que disponen los propietarios es la cancelación de la hipoteca. Se trata de la solución más sencilla y, por lo general, la más elegida por la mayoría. Para poder cancelar la hipoteca tendremos que acudir al banco y solicitar el certificado de deuda pendiente. Una vez se firme el contrato de compraventa será necesario volver a la entidad y liquidar el importe que nos queda por pagar de la hipoteca (con el dinero de la venta del inmueble), junto con los costes de cancelación. Estos dependerán, en buena medida, de la entidad con la que hayamos firmado el préstamo, aunque existen límites. Si la cancelación se lleva a cabo durante los primeros cinco años, la comisión no podrá superar el 0,5% del capital pendiente, o el 0,25% en caso de que se produzca más tarde.

Esta solución es, sin duda, una de las más recurrentes siempre y cuando hayamos vendido la casa por un precio superior al importe pendiente que nos quede por pagar en el banco. De lo contrario, la operación deberá ejecutarse de manera diferente, aunque será necesario valorar si compensa o no vender en ese momento el inmueble. Si decidimos venderlo por un precio inferior a lo que queda de hipoteca, el importe adeudado dejará de ser una hipoteca en sí y pasará a convertirse en un préstamo que le deberemos al banco con condiciones diferentes. En este caso, los costes a los que habrá que hacer frente serán los de cancelación de hipoteca y, además, los de constitución del nuevo préstamo personal en caso de que los haya.

Artículo publicado en: Idealista blog