La cancelación de una hipoteca se produce cuando se paga la última letra del préstamo. En ese momento, el hipotecado habrá pagado el valor de su casa y los intereses que le habrá cobrado su entidad por el préstamo del dinero. Aunque hayamos finalizado la parte económica, el préstamo aún no estará cancelado del todo a nivel legal, por lo que nos quedará por hacer un último trámite.
Cuando se formaliza la hipoteca, el banco inscribe la escritura de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, por lo que una vez finalizado el préstamo el hipotecado, deberás cancelar la hipoteca en esta institución. Para poder realizar este trámite, el hipotecado deberá solicitar a su banco un certificado en el que se especifique la cancelación de la deuda para poder presentarlo en el Registro.
Este trámite hay que hacerlo si se amortiza la hipoteca antes del plazo pactado con el banco. Si el plazo se cumple de manera natural, un año después de que se cumpla la fecha, la hipoteca se cancela automáticamente, “por caducidad”.
Si cancelamos la hipoteca antes del plazo firmado, lo primero que hay que hacer es pedir un certificado de deuda cero al banco. Este documento se entrega a un notario para que haga una nueva escritura pública de cancelación del préstamo. A diferencia del certificado de deuda cero, que puede ser gratuito o tener una tarifa fija, la escritura notarial tiene un coste directamente proporcional a la cuantía del préstamo.
El último paso de la gestión acaba en el Registro de la Propiedad. El titular de la vivienda tiene que solicitar, con la escritura notarial y el formulario a la mano, la cancelación definitiva de la carga hipotecaria que grava sobre la vivienda.
Cómo cancelar la hipoteca si vendo la vivienda
Si quieres vender tu casa, pero tienes aún en vigor una hipoteca, hay varias formas de hacerlo. Una de las maneras es a través de una hipoteca puente. Esta opción es valida para aquellos usuarios que estén pensado en vender su casa para comprarse otra, consiste en unificar la deuda pendiente de la vivienda que se quiere vender y el importe de compra de la próxima vivienda hasta que se venda la primera. En definitiva, es un préstamo que permite evitar malvender, ya que, por lo general, ofrece un plazo de 5 años.
Otra opción sería cancelar la hipoteca con el importe recibido tras su venta. En este caso el hipotecado tendrá que hacer frente a la comisión por cancelación total en caso de que la tenga. Tras la última modificación de la Ley Hipotecaria, en las hipotecas fijas es del 2% si se cancela en la primera mitad de la vida del préstamo y del 1,5% en la segunda mitad; en las hipotecas variables la comisión será del 0,25% si la cancelación se produce en los tres primeros años y del 0,15% en los cinco primeros años.
Subrogación de deudor. Esta es la tercera alternativa para cancelar la hipoteca. Mediante este método el hipotecado vende la casa con la hipoteca viva, por lo que consiste en cambiar el titular del préstamo hipotecario, de manera que el comprador el asume el pago de la hipoteca y se mantienen las condiciones del contrato de préstamo hipotecario. Será la entidad la que tiene que valorar el perfil y riesgo del que sería el nuevo titular y quien decide la viabilidad de la operación.
Artículo publicado en: Fotocasa blog
