Cada vez más propietarios optan por poner en alquiler sus viviendas en busca de una rentabilidad más holgada que la que pueden dar los depósitos o la bolsa. Pero a la vista de la subida del precio de la vivienda en venta, son muchos los que optan por desprenderse de ella, aunque la casa esté alquilada. Salvador Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, ofrece los siguientes consejos vitales.
1. El inquilino tiene derecho preferente a comprar la casa
Las leyes españolas reconocen al inquilino el derecho de adquisición preferente sobre la casa arrendada en caso de que el propietario quiera venderla. Esto significa que el inquilino puede ejercitar su derecho de tanteo, lo que le faculta a comprar la vivienda por el mismo precio que el tercer comprador va a pagar por el inmueble. El arrendatario cuenta con un plazo de 30 días naturales para ejercer su derecho y este plazo comienza desde que el vendedor-arrendador le notifique la decisión de vender.
Pero si el casero ha logrado vender la casa, el inquilino cuenta con otro derecho: el de retracto, que significa que puede subrogarse en el lugar del tercero comprador y en las mismas condiciones.
Pero estos dos derechos no siempre asisten al inquilino. Por ejemplo, en el caso de que las partes hubieran pactado la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente, lo que es bastante habitual. La legislación vigente permite la renuncia del inquilino al derecho de adquisición preferente sin limitación alguna. No obstante, en los contratos de alquiler anteriores a la modificación de la LAU del 6 de junio de 2013 dicha renuncia será válida cuando el arriendo tenga una duración superior a cinco años.
2. El vendedor no necesita comunicar la venta al inquilino que renunció a su derecho
La compraventa de la casa alquilada sólo podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad si el vendedor-arrendador ha notificado al inquilino su intención de vender. Sin embargo, el vendedor no necesita comunicar la efectividad de la venta si éste renunció a su derecho de adquisición preferente y, por tanto, la operación se puede inscribir en el Registro con la mera manifestación del vendedor de que el inquilino renunció a su derecho, tal y como ha establecido la Dirección General de Registros y Notariado.
3. El comprador no siempre está obligado a respetar el contrato de alquiler
Los alquileres de viviendas deben inscribirse en el Registro de la Propiedad para que surtan efectos frente a terceros adquirientes, según la normativa española. El comprador de la vivienda que tenga un inquilino queda subrogado en los derechos y obligaciones del casero si el contrato de alquiler estaba inscrito en el Registro con anterioridad a la venta de la casa. En este caso, el comprador debe respetar el contrato de alquiler.
Pero si el contrato de arrendamiento no estaba inscrito, se aplicará lo establecido en el artículo 1571 del Código Civil que dice que se facultará al comprador a resolver el arrendamiento, salvo que exista pacto en contrario. en este caso, el inquilino puede exigir a su nuevo casero que le deje permanecer alquilado durante tres meses desde que le notificó su intención de resolver el alquiler, y al vendedor-arrendador una indemnización por los daños y perjuicios que se le causen.
Salvador Salcedo señala que “el comprador de un inmueble alquilado para uso distinto de vivienda, según prevé nuestra legislación, quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que adquiera de buena fe desconociendo que el inmueble está alquilado, quedando facultado en tal caso a resolver el arriendo. La inscripción del contrato arrendaticio impedirá la resolución del alquiler al no poder el comprador alegar que desconocía la existencia de la relación arrendaticia”.
4. La fiscalidad en la compraventa de una casa alquilada
Salcedo recuerda que uno de los gastos deducibles de los rendimientos obtenidos por el alquiler en el IRPF que obtiene el arrendador es la amortización del 3% del valor de la construcción mientras está en vigor el arriendo. Dicha amortización es en definitiva la pérdida de valor que sufre el inmueble por el paso del tiempo.
Cuando el inmueble alquilado se vende, debe descontarse del valor de adquisición, a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial en el IRPF, la amortización mínima que debía haberse aplicado durante el tiempo que el inmueble estuvo alquilado. Y ello, aunque el vendedor-arrendador no se haya deducido dicho concepto en las declaraciones del Impuesto sobre la Renta, cuya devolución podrá pedir respecto a los ejercicios no prescritos.
Pese a que el vendedor-casero puede obtener beneficios gracias a las deducciones practicadas antes de la venta de la casa alquilada, dicho beneficio se compensa con el incremento de la ganancia patrimonial obtenida con la venta del inmueble que tendrá que declarar en el IRPF y que se producirá como consecuencia de restar el valor por el que compró el inmueble. Es decir, “es lo comido por lo servido”, recuerda Salcedo.
Artículo publicado en: Idealista.com
