Los mayores de 65 años que venden una vivienda tienen algunos beneficios fiscales a la hora de hacer su declaración de la renta. En la campaña actual (que terminará el 2 de julio) podrán acogerse a las bonificaciones aquellos que traspasaron una propiedad durante 2017, ejercicio por el que ahora estamos rindiendo cuentas con Hacienda.

Dependiendo del tipo de inmueble que haya sido objeto de la compraventa y del porcentaje de propiedad que tuviera el propietario, las deducciones en el IRPF son más o menos cuantiosas. Acudimos al Sindicato de Técnicos de Hacienda (Gestha) y a la gestora Abante Asesores para conocer las claves de las bonificaciones fiscales específicas que existen para este colectivo:

Si es vivienda habitual la exención es del 100%. Antonio Paredes, experto tributario de los Técnicos de Hacienda (Gestha), explica que, si el inmueble vendido era la vivienda habitual del mayor de 65 años, “no debe integrarse en la base imponible la ganancia derivada de la transmisión de la vivienda habitual, tanto si ésta se transmite a cambio de un capital como si lo es a cambio de una renta, temporal o vitalicia”.

Dicho de otro modo: el mayor de 65 años puede ahorrarse los impuestos que se deben pagar por la ganancia patrimonial que se consigue con la venta de una propiedad. Hacienda establece una horquilla de entre el 19% y el 23% de las rentas obtenidas: a los primeros 6.000 euros se les aplica una tributación del 19%, porcentaje que escala al 21% para la renta de entre 6.000,01 y 50.000 euros, mientras que a partir de dicha cantidad el impuesto que se aplica es del 23%.

¿Y qué sucede si una casa es de titularidad compartida y uno de los cónyuges tiene menos de 65 años? La respuesta es que solo será aplicable la exención “al propietario mayor de 65 años en la fecha de la venta y respecto a la parte de vivienda que le perteneciera”, puntualiza Paredes, que añade que este mismo caso es aplicable en los casos en los que hay más propietarios (tres, cuatro...). Para poder beneficiarse de la bonificación, es necesario ser mayor de 65 años en el momento de la operación, que se trate de la vivienda habitual y que la exención se aplique sobre la parte que le pertenezca.

¿Y qué ocurre si lo que se transmite es el usufructo? En este caso, la bonificación no podría aplicarse si se conserva la nuda propiedad de la vivienda.

“El usufructo es un derecho real de goce o disfrute, que permite al usufructuario disfrutar los bienes ajenos, reservándose el nudo propietario la propiedad de la vivienda.

Por tanto, si se transmite el usufructo y el contribuyente conserva la nuda propiedad de la vivienda, se ha producido la transmisión de un derecho real pero no la transmisión de su vivienda habitual, por lo que dicha venta no estará exenta”, aclaran desde el Sindicato de Técnicos de Hacienda.

Al margen de esta norma general, los territorios forales también disponen de exenciones similares en casos de transmisión de la vivienda habitual por parte de los ciudadanos más mayores. Álava, Guipúzcoa y Vizcaya también establecen los 65 años como edad mínima para poder aplicarse la bonificación, mientras que en Navarra el mínimo es 70 años.

Si no es vivienda habitual la clave es la renta vitalicia

La exención cambia de términos si la casa que se ha vendido no es la habitual. Es decir, si es una segunda residencia, un piso que se ha destinado al alquiler o una casa que se heredó en su día y que está vacía.

Si estamos ante uno de estos casos, o ante la venta de otro inmueble (un trastero, una plaza de garaje, un local, una nave logística...) la bonificación fiscal del 100% solo se aplicará si el mayor de 65 años reinvierte la ganancia obtenida en una renta vitalicia.

Como detalla Paula Satrústegui, directora de asesoramiento patrimonial de Abante, “una renta vitalicia se contrata con una aseguradora o un banco y consiste en que, tras invertir una cantidad concreta, la entidad te paga una renta que suele ser mensual hasta que el contratante fallece”.

¿Y cómo tiene que ser la inversión en este tipo de productos? La respuesta es que es necesario cumplir unos requisitos temporales y cuantitativos. La cantidad máxima cuya reinversión en la constitución de rentas vitalicias dará derecho a aplicar la exención será de 240.000 euros. Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida. Asimismo, la renta vitalicia deberá constituirse en el plazo de seis meses desde la fecha de transmisión del elemento patrimonial”, aclara Paredes.

Por otra parte, continúa el experto tributario, “el contrato de renta vitalicia deberá suscribirse entre el contribuyente y una aseguradora/banco, deberá tener una periodicidad inferior o igual al año, y comenzar a percibirse en el plazo de un año desde su constitución. Además, el importe anual de las rentas no podrá decrecer en más de un 5% respecto del año anterior. Por último, el contribuyente deberá comunicar a la entidad que la renta vitalicia que se contrata constituye la reinversión del importe obtenido por una transmisión patrimonial, a efectos de la aplicación de la exención señalada”.

Consejos al contratar una renta vitalicia

Desde Abante Asesores recuerdan que las rentas vitalicias están sujetas a un subyacente que garantiza los ingresos (suele tratarse ser un bono; por ejemplo, un bono del Tesoro Público), y que sus mejores o peores resultados dependerán de diferentes factores. Entre ellos, de que el subyacente sea de mayor o menor riesgo (un bono griego ofrece mayor rentabilidad que uno español porque el Estado heleno es considerado menos solvente), de la esperanza de vida de quien contrata la renta vitalicia o de que el contratante decida que, si fallece, las rentas pasarán a cobrarlas su cónyuge o herederos. Actualmente, la media del mercado está entre un 0,8% y poco más del 1%, ya que los tipos de interés están en mínimos históricos.

Por otro lado, es necesario tener en cuenta que el dinero que se consigue a través de la renta vitalicia también debe tributar en el IRPF, al ser considerado rendimiento de capital mobiliario.

¿Y cómo se calcula? Como es muy difícil saber cuánto dinero se gana con una renta vitalicia (no es como una acción, de la que se puede conocer fácilmente el precio de compra y de venta), la Agencia Tributaria establece una tabla de porcentajes a aplicar, que dependen de la edad del rentista:

• 40% cuando el perceptor tenga menos de 40 años.
• 35% cuando el perceptor tenga entre 40 y 49 años.
• 28% cuando el perceptor tenga entre 50 y 59 años.
• 24% cuando el perceptor tenga entre 60 y 65 años.
• 20% cuando el perceptor tenga entre 66 y 69 años.
• 8% cuando el perceptor tenga más de 70 años.

“Estos porcentajes serán los correspondientes a la edad del rentista en el momento de la constitución de la renta y permanecerán constantes durante toda la vigencia de la misma”, explica el fisco.

¿Y qué significan? Dichos porcentajes determinan qué parte del dinero recibido vía renta vitalicia es ganancia, a la que posteriormente se aplicará el impuesto de entre el 19% y el 23% que veíamos unas líneas más arriba.

Desde Abante ponen este ejemplo práctico. Supongamos que tengo una renta vitalicia que me da 6.000 euros al año y en el momento de la constitución tenía 65 años. En este caso el rendimiento del Capital Mobiliario sería de 1.442 euros (6.000 euros * 24% que marca la edad), y a esa cantidad debo aplicarle una retención del 19% (puesto que la renta es inferior a 6.000 euros). Por tanto, el impacto fiscal sería de 273,6 euros.

Con todo, el consejo de los expertos antes de contratar una renta vitalicia solo con el fin de beneficiarse de la exención y pagar menos impuestos es hacer números para saber si realmente compensa o no. “Hay que tener en cuenta que intervienen muchos factores y que estas rentas están pensadas para personas que están preocupadas por su longevidad”, concluyen desde la gestora.

Artículo publicado en: Idealista.com