A la hora de comprar un inmueble, es habitual que comprador y vendedor pacten el pago de un precio, que en muchas ocasiones es superior al importe que finalmente se incluye en la escritura pública. El problema viene cuando a la hora de liquidar algunos impuestos, al contribuyente (el vendedor) le beneficiaría hacer valer el precio realmente pagado, y no el que consta en la escritura. ¿Cómo puede probarse que se ha pagado un importe superior al escriturado? José María Salcedo, socio de Ático Jurídico, explica una sentencia del TSJ de Madrid que analiza este tipo de situaciones.

¿Cuáles son los casos más habituales en los que el contribuyente se arrepentirá de haber escriturado por un importe inferior al pagado?

Los impuestos en los que más se castiga el hecho de haber escriturado por un valor inferior al que realmente se pagó son el IRPF y el impuesto de plusvalía municipal.

En el IRPF, el contribuyente tendrá que tributar por una ganancia patrimonial superior a la realmente obtenida, porque en la comparación entre el valor de transmisión y el de adquisición, sólo se tendrá en cuenta el precio escriturado.

Si, por ejemplo, se adquirió la casa en 2010 por 150.000 euros, pero en la escritura se incluyó el precio de 110.000 euros, este último será el valor que se tendrá en cuenta a la hora de determinar la ganancia patrimonial frente a la operación que se realiza ahora, con el consiguiente aumento en la tributación.

En el impuesto de plusvalía municipal, hay que tener en cuenta que el Tribunal Constitucional acaba de declarar inconstitucional el impuesto en los supuestos de transmisiones en pérdidas. Algunos contribuyentes (vendedores), si no incluyeron en la escritura de adquisición el precio efectivamente pagado, sino un importe inferior, pueden ver cómo ahora, al comparar el valor de transmisión y el de adquisición del terreno, sí existe un incremento de valor (aunque en realidad no lo hubo), viéndose obligados a tributar.

¿Qué prueba puede aportarse para acreditar el importe realmente pagado en la compra?

Una reciente sentencia del TSJ de Madrid ha analizado la prueba aportada por un contribuyente (vendedor), para acreditar que al comprar su vivienda en su momento pagó un importe superior al que consta en la escritura.

En el caso planteado, el contribuyente aportó un contrato de arras, en el que se hacía referencia al pago de una cantidad, el resguardo de transferencias bancarias, la escritura de préstamo hipotecario, copia de cheques nominativos, y varios correos electrónicos cruzados entre la parte compradora y vendedora.

Todo ello, para defender un precio de adquisición ‘real’ de 234.394,72 euros frente a los 150.000 euros consignados en la escritura.

¿Cómo ha valorado el TSJ de Madrid la prueba aportada?

A la hora de valorar la prueba aportada es evidente que siempre tendrán mucho más valor los documentos públicos que los privados.

A los primeros, el artículo 1.218 del Código Civil les concede un valor probatorio, incluso frente a terceros, tanto de los hechos que motivan su otorgamiento, como de la fecha de su firma.

Los documentos privados solo tienen valor entre las partes que los firmaron (artículo 1.225 del Código Civil) y en muchos casos no podrán ni acreditar la fecha en la que se firmaron.

Aclarado lo anterior, el TSJ limita los efectos de los documentos privados aportados (contrato de arras, correos electrónicos) únicamente respecto a las partes que los firmaron o, en el caso de los correos, los remitieron o recibieron.

Lo mismo ocurre con los cheques nominativos, sobre todo cuando no se certificó el cobro de los mismos en la cuenta bancaria del vendedor.

Por último, y en cuanto al préstamo hipotecario, cuyo importe era superior al valor de compraventa escriturado, TSJ considera que esto solo acredita que todo el importe obtenido no se destinó íntegramente a la adquisición de la vivienda, sino a otros fines.

Conclusión

En definitiva, resulta muy complicado acreditar el pago de un importe superior al consignado en la escritura de compraventa. Precisamente porque no se quiere declarar la existencia de dicho importe adicional, normalmente no se dejará rastro del mismo. Y mucho menos en un documento público.

Artículo publicado en: Idealista.com