Cómo mejorar las condiciones de tu hipoteca
En un mercado hipotecario de competencia perfecta, que no tenemos ni de lejos, serían los propios bancos los que ofrecerían mejoras en las condiciones a sus buenos clientes, mediante novaciones. Sin embargo, es muy infrecuente que cuando un cliente intenta negociar una mejora de condiciones con su banco, la entidad acepte, por muy buen cliente que sea.
La única opción que le queda al hipotecado pasa por ir a otras entidades financieras a que le hagan una oferta mejor, tramitando una subrogación.
La normativa actual que afecta a la subrogación hipotecaria se encuentra en la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, de reforma del mercado hipotecario, que empeora la libertad de negociación del cliente a favor del banco.
En palabras del notario y experto independiente de iAhorro.com, Fernando Gomá, "al principio, desde 1994, era el deudor el que decidía si se cambiaba de banco o no, pero a partir de 2007 quien decide si te cambias de banco ya no eres tú, sino tu propio banco; el hipotecado se puede tener que quedar en el banco contra su voluntad, porque el banco actual puede bloquear la subrogación. Le retiene, aunque parezca inconcebible."
La anterior normativa, la Ley 2/1994, establecía un mecanismo de subrogación ágil y competitivo, que daba armas de negociación al cliente para que su banco le mejorara las condiciones ofertas por el banco al que se iba a subrogar, si quería retenerlo. En cambio, a partir de diciembre de 2007, basta con que iguale las condiciones para retener "a la fuerza" al cliente.
El proceso de subrogación actual es:
1.- El cliente hace la solicitud de subrogación de su préstamo hipotecario a los bancos que ofrecen mejores condiciones en cada momento.
2.- Si le aprueban varios bancos la operación, analiza las condiciones y elige la hipoteca que más le conviene.
3.- El banco que ha aprobado la subrogación emite una oferta vinculante.
4.- Se comunica notarialmente la oferta vinculante al banco que tiene la deuda actualmente, que tiene 15 días para emitir el certificado de deuda pendiente y decidir si iguala condiciones o no.
Como explica Fernando Gomá, "entregada la certificación, la entidad acreedora tendrá derecho a enervar la subrogación si, en el plazo de quince días naturales, a contar desde la notificación del requerimiento y en respuesta al mismo, comparece ante el mismo Notario que le haya efectuado la notificación a que se refiere el párrafo anterior y manifiesta, con carácter vinculante, su disposición a formalizar con el deudor una modificación de las condiciones del préstamo que igualen o mejoren la oferta vinculante."
5.- Si el banco actual no iguala o mejora las condiciones, el cliente puede subrogar la hipoteca. Pero si la iguala, el deudor se ve obligado a seguir con el banco.
Con esta nueva regulación, se impide que los clientes se puedan cambiar de banco, no solo por razones relacionadas con las condiciones hipotecarias, sino también por otras como:
– Descontento con el banco, por motivos bancarios (por ejemplo, por no seguir las prácticas éticas mínimas que exige el cliente de una entidad financiera)
– Mejores productos bancarios o servicios de otras entidades financieras
– Cercanía de las oficinas de otros bancos
Es interesante destacar que, en estos momentos que hay tantos problemas para que los bancos acepten quitar las cláusulas suelo, si eres buen cliente, puedes utilizar el recurso de la subrogación para que te quiten esa cláusula. El simple hecho de que un banco te ofrezca las mismas condiciones pero sin cláusula suelo, ya es una mejora.
Como regla general, es conveniente cada año revisar las ofertas de subrogación de los demás bancos, para valorar si vale la pena cambiarte. Además de la mejora, debes calcular los gastos de la subrogación, tanto la comisión por cancelación subrogatoria o compensación por desistimiento, como los gastos de notaría, gestoría y registro que conlleva la subrogación, para ver si te conviene el cambio.
Artículo de Pau A. Monserrat, director editorial de iAhorro.com
