Las herencias causan problemas. Cuando llega el momento de ejecutarlas, son habituales los desacuerdos, reproches y discusiones que, en los casos más extremos, desembocan en alejamientos o rupturas familiares. A la pérdida del ser querido se añaden otros elementos afectivos, legales y económicos que ejercen mucha presión: inventarios, tasaciones, documentos, abogados, honorarios, notarios, impuestos… Uno de los problemas más comunes se produce cuando se hereda un inmueble; especialmente si se trata de la vivienda de los padres. Es un escenario en el que, además del valor económico, entra en juego el emocional, que altera el modo de enfocar las cosas. Y todo se complica cuando alguno de los legatarios no quiere vender el inmueble. ¿Es posible hacerlo? Como explicamos en este artículo la adjudicación de la herencia y la pública subasta lo permiten, aunque esta última no es la opción más aconsejable porque se consigue un precio inferior al del mercado y se dañan los intereses de todos los herederos.

¿Se puede vender una propiedad si un heredero no quiere?

Hay quienes ponen por encima el valor afectivo del legado, quienes tienen un punto de vista más práctico y da mayor importancia al valor monetario de los bienes, hay quien renuncia a la herencia y hay un último grupo que, ante la pérdida de un familiar, prefiere venderlo todo para «cerrar el capítulo» y poder llevar a cabo su duelo.

¿Qué es mejor: conservar la casa o venderla? Esta es la principal duda, motivo de debate entre los herederos que, al mismo tiempo, genera la mayor parte de los desacuerdos. Son unos conflictos de voluntades que pueden acabar en el ámbito judicial y que son más frecuentes de lo que se cree. Las disputas por la herencia son un problema «clásico», como señala Isidro Niñerola, abogado especializado en Derecho de Familia. Sea cual sea la opción, los inconvenientes empiezan cuando termina el consenso.

Eso sí, siempre hay matices, puesto que no es igual si la vivienda familiar es el único bien que se debe liquidar o si hay otros bienes inmuebles que deben repartirse. El panorama también varía en función del testamento, del poder adquisitivo de los herederos y del número de beneficiarios, ya que a priori parece más fácil llegar a un pacto cuando sólo hay dos hermanos.

A pesar de todo, a menudo un heredero está en contra de los demás. Entonces surge otra pregunta: ¿Es posible vender el inmueble si alguno de ellos no quiere? La respuesta rápida es «no». Pero, de nuevo, hay matices. Porque existen otras vías otras vías para llegar a un acuerdo con el heredero que se niega a la venta.

Opciones para vender sin el consentimiento de todos

Como punto de partida, hay que recordar que los bienes indivisos que se heredan, en este caso un inmueble, se pueden vender aunque uno de los beneficiarios se oponga. ¿De qué manera? Aunque no se puede obligar a vender, hay opciones:

Adjudicar la herencia

Cuando uno de los herederos se niega a vender su parte, la ley (artículo1062 del Código Civil) le ofrece la posibilidad de adquirir esa propiedad. Para ello solo debe dar a los demás herederos la parte correspondiente teniendo en cuenta que el valor de la propiedad tiene que ser definido por un tasador profesional. 

Sin embargo, el mismo artículo señala que si uno de los herederos pide la venta en subasta pida su venta en pública subasta, y con admisión de licitadores extraños, se debe hacer así. La subasta pública es, pues, otra de las opciones para vender aunque un heredero se niegue.

Subasta pública

En este caso, hay que iniciar un procedimiento contencioso de división judicial de cosa común. Los herederos que quieren vender presentan una demanda frente al heredero que no lo desea para que se extinga el condominio. La vivienda debe ser tasada por un perito profesional.

Una vez que se tasa la vivienda, se subasta de manera pública. Es un procedimiento abierto, que se da a conocer en el Boletín Oficial del Estado y que se sigue con mucho interés desde varias publicaciones y portales de Internet especializados en el tema, que actualizan la información a diario.

Este sistema está regulado por el Ministerio de Economía y Hacienda, que ofrece un listado de inmuebles que se subastarán, la fecha de los actos y los requisitos que se exigen a las personas que quieran asistir y pujar para adquirirlos.

Subasta voluntaria de la propiedad

Más benigna que la anterior es la solución de acordar realizar la venta en subasta. Pero una subasta que se haga con acuerdo de todos los herederos. Se suele dar mucho cuando se llega al acuerdo de vender el inmueble, pero no se alcanza respecto al precio de venta.

La Ley de Jurisdicción Voluntaria ofrece a los herederos una alternativa: solicitar la subasta voluntaria de la vivienda. Aunque no es obligatorio, conviene contar con asesoramiento de profesionales.

¿Merece la pena llegar a la vía judicial? ¿Te pueden obligar a vender?

No pueden obligar a vender, como se ha explicado. Pero tampoco se puede obligar a que el resto de herederos mantenga la propiedad. Por ello, a veces se llega a la vía judicial. Aunque el trabajo de los letrados se enmarca en este tipo de procedimientos, es difícil encontrar a un abogado que aconseje seguir esta vía.

La vía judicial se desaconseja siempre porque es más cara, más larga y más desagradable para todos. Es una solución desacertada, en general, ya que además con este procedimiento se consigue un precio muy inferior al del mercado y se dañan los intereses de los herederos.

Es preferible siempre intentar la Conciliación, llegar a un acuerdo a través de un mediador. En muchos casos (no en todos) se llega a un acuerdo tras seguir esta vía.

Llegar a un acuerdo, la mejor solución

Cuando no hay un testamento o una mención expresa sobre qué hacer con la vivienda que se hereda, la mejor solución es intentar que los hermanos puedan llegar a un acuerdo.

Este consenso conduce a distintas soluciones, desde conservar la propiedad hasta venderla (ya sea a terceros o entre los propios beneficiarios). Incluso puede darse el caso de que uno de los hermanos ceda su parte a los demás, si es que no tienen los medios para adquirir ese porcentaje.

Fuente: Laura Caorsi