Disponer de una vivienda vacía no resulta rentable, ya que conlleva una serie de gastos inevitables y no reporta beneficio alguno. Por esta razón, muchas veces los propietarios optan por arrendarla al considerar que es la mejor opción para obtener ingresos, al mismo tiempo que el inmueble se revaloriza.
Sin embargo, una vez alquilado, existen muchas razones y circunstancias personales por las que finalmente podrían decidir poner ese inmueble a la venta. La falta de liquidez o problemas de impago de la renta son algunas de las causas más frecuentes. En este caso, ¿cuáles son los derechos de inquilinos y propietarios? ¡Te lo contamos!
Quiero vender mi piso alquilado, ¿puedo hacerlo?
Como propietario podrás vender un piso alquilado, incluso en el caso de contar con un contrato de alquiler vigente y un inquilino habitando el inmueble. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), modificada en 2019, prevé que estos contratos se prorrogarán obligatoriamente durante cinco años más, a no ser que el inquilino no quiera. Sin embargo, esta normativa también contempla la posibilidad de que el propietario ponga la casa a la venta cuando lo considere oportuno.
Si bien es cierto que el proceso no será tan sencillo como en el caso de disponer de una vivienda vacía. Existen algunas cuestiones que el propietario deberá tener en cuenta, ya que los inquilinos tienen derechos en estas situaciones.
n primer lugar, tendrá que notificar al inquilino su deseo de vender la casa, especificando las condiciones de la venta y utilizando un método de notificación autorizado, como por ejemplo el burofax. Esto es importante, ya que el notario debería exigirlo a la hora de realizar la escritura de compraventa.
Por otra parte, también deberá comunicar a los posibles compradores que la vivienda se encuentra arrendada y que existe un contrato de alquiler vigente, así como el estado actual del contrato de arrendamiento.
¿Se puede enseñar un piso alquilado para venderlo?
Habitualmente, suelen surgir muchas dudas en estos casos. Una de las más frecuentes es si se puede enseñar un piso alquilado para venderlo. Evidentemente, los posibles compradores querrán visitar la vivienda antes de tomar la decisión de compra.
El arrendador puede llegar a un acuerdo con el inquilino, pero es importante saber que no podrá obligarlo a recibir visitas si este se niega. Otro caso será que exista una cláusula en el contrato de arrendamiento que contemple esta opción, en este supuesto el inquilino no podrá denegar la petición y el propietario podrá agendar visitas con los futuros compradores. Lo más recomendable será tener una relación cordial para negociar estas visitas que pueden resultar molestas para los inquilinos.
El propietario quiere vender mi piso alquilado, ¿qué puedo hacer?
“Estoy de alquiler y el dueño vende mi piso”. Es una situación que ocurre con más frecuencia de lo que podemos pensar y, generalmente, suele causar muchas dudas e incertidumbre entre los inquilinos. Evidentemente, al contar con un contrato de alquiler, estos tienen derechos y, además, existen algunos recursos a su alcance si se ven en esta situación.
¿Puede el propietario rescindir el contrato antes de tiempo?
Lo más importante es destacar que el propietario puede ejecutar su derecho de venta, pero no podrá echar a los inquilinos del inmueble durante el tiempo que el contrato esté vigente. El acuerdo contractual solamente se podrá rescindir antes del tiempo previsto si el propietario demuestra que necesita la vivienda para uso propio o si incluye una cláusula que lo permita.
El único supuesto en el que el propietario puede solicitar el desalojo de la vivienda se da cuando ni el inmueble ni el contrato del alquiler estén registrados en el Registro de la Propiedad. Si esto ocurre, el inquilino tendrá un plazo de tres meses para abandonar la casa desde la notificación del dueño, aunque en estos casos podrá solicitar una indemnización por daños y perjuicios.
¿Me puede obligar el casero a recibir visitas?
Lo mismo ocurre con las visitas de posibles compradores, no será obligatorio, pero el contrato podría incluir una cláusula al respecto en cuyo caso el inquilino no podrá negarse. Normalmente, las visitas se acuerdan entre arrendador y arrendatario, ya que en la mayoría de los casos la venta no afectará a los inquilinos que podrán disfrutar del tiempo previsto en el contrato.
¿Puede el inquilino comprar el piso que tiene arrendado?
Lo primero que habrá que tener en cuenta es que el inquilino, con un contrato de alquiler posterior al 6 de marzo de 2019, tiene derecho de adquisición preferente. Es decir, si quiere comprar la vivienda tendrá prioridad sobre otros posibles compradores, siempre y cuando iguale la oferta. Para contratos anteriores a dicha fecha, el arrendatario también tendrá preferencia en la compra, siempre que el contrato no especifique que renuncia a este derecho.
¿Qué es el derecho de tanteo?
El propietario está obligado a notificar al inquilino su intención de vender la vivienda y debe especificar las condiciones establecidas para la venta, lo que se conoce como derecho de tanteo. Esto es así, para que el inquilino pueda valorar si desea o no comprar la vivienda. Si, finalmente, decide ejecutar la compra, tendrá un plazo de treinta días naturales para ejercer su derecho de adquisición preferente.
¿Qué es el derecho de retracto?
Tiene lugar cuando el inquilino renuncia a la compra de la vivienda, pero finalmente esta se vende a un precio inferior al que se le comunicó en su momento. En este caso, el propietario deberá volver a contactar con el inquilino y comunicarle el nuevo precio de venta, ya que este sigue manteniendo su derecho de adquisición preferente ante las nuevas condiciones.
En definitiva, el propietario no podrá acceder sin el consentimiento del inquilino a la vivienda arrendada para enseñarla a posibles compradores mientras esta se encuentre ocupada. Lo más recomendable siempre será tener una relación cordial para poder negociar las visitas, así como otras cuestiones de interés para todas las partes implicadas en el proceso.
Fuente: Fotocasa Life - Actualidad, inspiración y cultura inmobiliaria
