En los procesos de arrendamiento de viviendas es común que los inquilinos obtengan un modelo de contrato genérico, descargado de internet o facilitado por algún conocido. Es importante adaptarlo a las necesidades de cada uno y asegurarse de que no contenga cláusulas abusivas y, por tanto, nulas.
El despacho de abogados deSalvador Real Estate Lawyers recuerda que son nulas aquellas cláusulas que limitan los derechos del inquilino contemplados en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Pero, ojo, no todas las cláusulas que perjudican al inquilino son nulas, sólo aquellas que cercenen los derechos del arrendatario.
Las cláusulas nulas más frecuentes en los contratos de arrendamientos son las siguientes:
1. Falsos arrendamientos de temporada
Algunos caseros recurren a firmar alquileres de 11 meses de duración y evitar el año para que no se puede aplicar al contrato la LAU, con lo que consiguen que el contrato sea de temporada. El objetivo es que el inquilino no tenga derecho a estar hasta 3 años en la vivienda. El despacho De Salvador recuerda que, aun así, para que un alquiler sea considerado de temporada tiene que haber una causa que justifique esa temporalidad, como el trabajo, un traslado temporal, estudios, etc., así como un domicilio permanente del inquilino distinto a la vivienda que alquila.
2. Negativa a la prórroga legal
Otra cláusula que suelen incluir los caseros es la que establece que el contrato sólo puede durar un año sin dar posibilidad de prórroga legal de hasta tres años. Esto es contrario al artículo 9.1 de la LAU, que establece la prórroga de tres años como derecho para el inquilino, pero como obligación para el casero.
3. Penalización si el inquilino no permanece un año
Otra cláusula abusiva es establecer que el primer año es obligatorio para el arrendatario y en caso de no cumplirse se fija una determinada penalización. Sin embargo, la LAU señala en el artículo 11 que el inquilino tiene derecho a dar por finalizado el contrato pasados los seis primeros meses y la penalización, si la hay, estará limitada al o que la ley establece.
4. Pago por adelantado de la renta
La LAU no permite el pago por adelantado de más de una mensualidad de renta. El despacho De Salvador hace hincapié en que el casero no puede obligar por contrato al inquilino a pagarle por adelantado 2 ó 3 meses de renta y que el incumplimiento no puede desembocar en un desahucio.
5. Recaída del deber de conservación de la vivienda en el inquilino
El casero está obligado a hacer las obras necesarias para conservar la vivienda tal y como se establece en el artículo 21.1 de la LAU. No obstante, De Salvador señala que la interpretación de las cláusulas de obras es muy delicada, con lo que lo mejor es acudir a un abogado para que redacte correctamente el contrato.
6. Acceso del casero a la vivienda
Otra de las cláusulas abusivas frecuentes en los contratos es la de determinar que el arrendador puede visitar la casa cuando quiera para comprobar el estado de la misma. Sin embargo, es una cláusula nula por ir contra la inviolabilidad del domicilio establecida en el artículo 18.2 de la Constitución española. De este modo, el inquilino puede negarse a que el casero entre en la casa.
Qué pasa si el contrato de alquiler tiene cláusulas abusivas
Sólo un juez puede dictamina si una cláusula es nula, con lo que en caso de que el contrato contenga disposiciones abusivas, lo aconsejable es acudir a la vía judicial. Pero lo mejor es dejar en manos de un abogado la redacción del contrato y así evitar situaciones abusivas por parte del casero. En caso de que se haya incluido alguna cláusula dañina para el inquilino, esta no invalida todo el contrato de alquiler, sólo las regulaciones que puedan llegar a ser consideradas nulas por los tribunales.
Artículo publicado en: Idealista.com