01May2018

Desde el estallido de la crisis económica en 2007 hasta el año 2016, el aumento de renuncias a herencias fue del 250%.

Y en 2017, un 11,7% más respecto al año anterior, según las estadísticas del Colegio General del Notariado. ¿La razón? Principalmente, el Impuesto de Sucesiones y la plusvalía municipal.

El primer tributo varía, de forma considerable, de una comunidad autónoma a otra. Por ejemplo, una herencia de 800.000 euros en Andalucía debe tributar 165.000 euros. Mientras que en la Comunidad de Madrid se reduce a 1.500 euros.

El segundo impuesto, la plusvalía o impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, se aplica cuando se vende o se dona un inmueble. Y es recaudado por los ayuntamientos. Resultaba especialmente polémico porque se aplicaba con independencia de si existía o no un beneficio.

Tanto es así, que en 2017 el Tribunal Constitucional extendió en todo el territorio español la nulidad de este gravamen por considerarlo inconstitucional. Actualmente, pueden reclamar este impuesto aquellas personas, físicas o jurídicas, que hayan vendido su propiedad a pérdidas.

Si a todo esto le sumamos el caso de que sean varias personas las que perciban una herencia, la situación se puede complicar aún más.

Condominio o pro indiviso

El concepto jurídico pro indiviso, o de forma equivalente condominio, hace referencia al derecho de propiedad sobre un bien de forma parcial. Ya que se comparte la titularidad de dicho bien con otras personas. Es decir, cuando la propiedad pertenece a varias personas sin división concreta entre los mismos.

Los casos más habituales de pro indiviso suelen ser: tras un divorcio, la repartición de una vivienda comprada conjuntamente o, ante una herencia, la división del bien entre los herederos (normalmente, familiares). Para poner fin a estas situaciones, se aplica lo que se conoce como “extinción del proindiviso” o “extinción de condominio”.

A la hora de extinguir un proindiviso se debe distinguir si el bien es divisible o indivisible. En el primer caso, la solución es sencilla. Se divide el bien en partes proporcionales a las cuotas de cada titular. En el segundo caso, pueden surgir más problemas.

Si se extingue el proindiviso de forma voluntaria, sólo es necesario firmar un negocio jurídico en el que uno de los cotitulares se adjudica la totalidad del derecho de propiedad y compensa a los demás económicamente. En caso contrario, se emplearía un procedimiento judicial. Si se trata de una herencia, habría que tramitar un procedimiento de división judicial de herencias. Normalmente, el resultado es la subasta del bien objeto de proindiviso. Y el reparto del dinero obtenido entre los copropietarios.

¿Y si hay una hipoteca de por medio?

La extinción no afecta a la deuda hipotecaria, sino al derecho de propiedad. Es decir, aunque se realice la firma de la extinción de forma voluntaria, el cotitular que cede la propiedad sigue siendo deudor de la hipoteca ante el banco.

Para quedar libre de cargas, la entidad financiera debe aprobar un nuevo préstamo hipotecario en el que la persona que renuncia a la propiedad no figure como titular hipotecario. De esta forma, la división resulta satisfactoria para ambas partes, incluso, a la hora de determinar la compensación por ceder la parte de la propiedad, puede sustituirse la cuantía económica por un descuento de la parte de hipoteca correspondiente.

El procedimiento es simple: en el momento de la novación ante notario hay que rubricar primero una hipoteca solo con el nombre del nuevo titular pleno. Y después firmar la escritura de extinción de condominio. No obstante, siempre hay que tener en cuenta la posible negativa de la entidad bancaria. Por ello, lo más recomendable es recibir asesoramiento profesional de abogados o expertos antes de comenzar todo el proceso.

Lara Rodríguez, experta de iAhorro.com