09Ene2017
Al sector financiero se le ha abierto otro frente judicial de gran calado distinto al de las cláusulas suelo. Varias sentencias obligan a los bancos a asumir parte de los gastos en la formalización de las hipotecas. Como reacción, seis entidades han cambiado esta cláusula para evitar demandas. Y el sector avisa: las hipotecas se encarecerán y no sólo por esta disposición sino también por la suelo, tras la sentencia del Tribunal europeo que da la razón a los afectados.

En declaraciones a la agencia Europa Press, Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), ha señalado que las hipotecas se encarecerán en nuestro país tras las sentencias que obligan a los bancos a asumir parte de los gastos de formalización de estos préstamos. Y también se encarecerán los préstamos hipotecarios tras la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que obliga a la banca a devolver todo el dinero cobrado de más desde la firma del préstamos por la cláusula suelo.

Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, ya lo adelantó cuando se publicó la sentencia del tribunal europeo. “Las entidades financieras afectadas, que no son todas, se verán abocadas a incrementar los diferenciales a los que firman los nuevos préstamos con el objetivo de cubrir los “gastos extra” que supondrá esta sentencia, mientras que aquellas a las que no les afecta los incrementarán, aunque más suavemente, para mejorar su cuenta de resultados aun manteniendo sus precios por debajo de sus competidores”.

Hasta el momento seis entidades financieras han cambiado sus cláusulas para asumir parte de los gastos que antes sólo pagaban los hipotecados: Santander, Caixabank, Bankia, Sabadell, Ibercaja y BBVA. Pero solo las han cambiado en hipotecas nuevas, no en las firmadas en el pasado. Y la banca no devolverá de oficio lo cobrado de más en las hipotecas pasadas, para evitar el efecto llamada.

Así, los clientes tendrán que tomar la iniciativa de reclamar lo cobrado de más por esta cláusula. Como explica Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados, en primer lugar deberá de hacerse una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del banco con quien se contrató el préstamo hipotecario, o en su caso, de la nueva Entidad que se haya fusionado o haya absorbido a aquél a quien se le pidió el dinero para la constitución de la hipoteca (aquí puedes descargarte el modelo de reclamación de los gastos de formalización de la hipoteca).

Transcurridos dos meses desde dicha reclamación, haya contestado o no el Servicio de Atención al Cliente, y siempre que la respuesta, en caso de haberla, haya sido negativa, se podrá proceder a interponer la correspondiente demanda judicial ante el partido judicial del domicilio del prestatario o deudor o del domicilio social del Banco, indistintamente.

Lo que se ha de solicitar en la demanda que se plantee ante el Juzgado, será la nulidad de la cláusula por abusiva, y la restitución de los gastos abonados como consecuencia de dicho pacto, los que deberán de ir perfectamente documentados con sus correspondientes facturas. Por el tipo de procedimiento que se ha de interponer, será necesaria la intervención de Abogado y Procurador.

¿Qué gastos, tributos y comisiones sí se pueden reclamar?

Partiendo de la base de que solo se puede pedir la restitución de los gastos correspondientes a la formalización de la hipoteca, y no de la compraventa, serán objeto de reclamación los siguientes:

1. Facturas de Notaría y Registro de la Propiedad. El Tribunal Supremo dice en su sentencia que, “en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real –o sea la hipoteca-), tanto el arancel de los notarios como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real, y adquiere la posibilidad de ejecución especial”.

Al no permitirse una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, haciendo recaer su totalidad sobre el deudor, se genera un desequilibrio al consumidor, por lo que la cláusula es abusiva.

2. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. De acuerdo a la Ley que regula el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados: “será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales o aquéllos en cuyo interés se expidan”.

Artículo publicado en: Idealista.com