La duración mínima de un contrato de alquiler, desde la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en junio de 2013, es de 3 años.
Durante ese tiempo, al propietario del inmueble puede querer venderlo, bien porque necesite liquidez o como parte de una inversión inmobiliaria. En estos casos, es normal que a los inquilinos les asalten varias dudas: ¿me voy a tener que ir? ¿me cambiará las condiciones el nuevo dueño? ¿puedo quedarme yo con la casa? Si este es tu caso…tranquilo. Como arrendatario ocupante de la vivienda tienes una serie de derechos.
¿Tengo preferencia como inquilino para comprar el piso?
Así es. En su artículo 25, la LAU regula el derecho de adquisición preferente, que te otorga prioridad frente a terceros a la hora de adquirir la vivienda arrendada, siempre y cuando no se especifique lo contrario en el contrato de arrendamiento.
En primer lugar, tienes lo que se conoce como derecho de tanteo. Es decir, el propietario está obligado a la vivienda antes de venderla a otro comprador. Para ello deberá hacerte llegar una notificación que incluya el precio y las condiciones de la venta. Si estás interesado en adquirir el piso, dispones de 30 días naturales desde la notificación para ejercer tu derecho e igualar las condiciones.Si tu arrendador vende la casa a un tercero sin tantear si estás interesado antes, podrás ejercer el llamado derecho de retracto. Que te concede un plazo de un mes desde que te notifiquen la venta para quedarte con la vivienda y sustituir al comprador en el contrato de venta, siempre que puedas asumir económicamente la compra.
En el caso de que en tu contrato de arrendamiento figure una cláusula específica en la que se expone que como inquilino desistes de tu derecho de adquisición preferente, el propietario podrá vender el inmueble a cualquier comprador sin la obligación de ofrecerte la posibilidad a ti como inquilino.
En este caso, el propietario tiene que comunicar al inquilino de forma fehaciente su intención, al menos con 30 días de antelación a la formalización del contrato de compraventa.
Continuar viviendo de alquiler
En caso de que deseches la idea de adquirir la vivienda, o no puedas, y continúes viviendo como hasta ese momento; existen varios supuestos en función de si la vivienda y el contrato de arrendamiento están inscritos en el Registro de la Propiedad (RP) o no. Si es así, puedes estar seguro al 100% de que se respetará tu contrato de alquiler y podrás seguir habitando el inmueble, aunque cambie de dueño. Sin embargo, existen otras posibilidades. Desgranamos todos los escenarios posibles:
Viviendas inscritas en el Registro de la Propiedad
Lo habitual es que un piso esté inscrito en el Registro de la Propiedad. Si es así, el comprador de la vivienda deberá subrogarse en el contrato de arrendamiento (es decir, deberá asumirlo) siempre que dicho contrato también esté inscrito en el RP antes de la transmisión de la propiedad, según establece el artículo 14.1 de la LAU.
Dicho de otro modo, si tanto tu piso en alquiler como tu contrato constan en el Registro de la Propiedad, no tienes que preocuparte por la venta: el nuevo dueño estará obligado a respetar tu contrato durante el tiempo que le reste.
La situación cambia radicalmente, sin embargo, si tu contrato no está registrado y se produce la venta de la vivienda. En ese caso, el contrato quedará extinguido y tendrás que abandonar el piso sin opción a ningún tipo de indemnización.
Viviendas no inscritas en el Registro de la Propiedad
En estos casos, la LAU remite al artículo 1571 del Código Civil, que dice que “el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta”. Es decir, el nuevo dueño de la vivienda tendrá derecho a finalizar el contrato vigente, salvo que en el contrato de venta se haya incluido una cláusula en la que se acuerde respetarlo.
Si estás en esta situación y el nuevo propietario te notifica su intención de que abandones el piso, deberás hacerlo. Aunque dispondrás de un plazo de tres meses y tendrás derecho a solicitar al vendedor una indemnización por los daños y perjuicios causados.
Artículo publicado en: Fotocasa blog